EDIFICIO SIN JUNTA DE CONDOMINIO

La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los inmuebles y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por la Ley, ello conforme lo dispone el artículo 18 primer aparte, de la Ley de Propiedad Horizontal 

El mismo artículo expresa que la Junta de Condominio, designada por la Asamblea, debe estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes, Este órgano es de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por la Ley, de allí la importancia de que exista una Junta de Condominio en nuestro edificio.

¿QUE PASA CUANDO NADIE SE POSTULA A CARGOS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO ?

La apatía es uno de los principales problemas con el que se enfrenta toda comunidad, los condominios no escapan de ella y aunque la Ley dispone que la Junta de Condominio es de obligatorio funcionamiento, no tenemos una disposición en dicho instrumento legal, que indique cual es la sanción para los copropietarios que no se postulen a conformar este órgano, de  allí que al no existir sanción por no conformarla, la junta a veces ni existe. 

En este caso el castigo severo es para toda una comunidad, que queda a la deriva por la desidia de sus mismos integrantes con las consecuencias que de ello se deriva: la desvalorización de nuestra propiedad

 ¿Que pasa si no hay propietarios que se postulen a la Junta de Condominio?  ¿En que casos afecta a nuestro edificio?

La comunidad como única víctima de tal indolencia, asumirá las consecuencias y deberá reconocer que la operatividad del edificio se verá afectada  y quedará en su mínima expresión

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Los propietarios en general, serán quienes asuman algunas de las funciones de la Junta de Condominio, tales como velar por el uso que se haga de cosas comunes, y velar por el correcto manejo de fondos por parte del administrador, aquí se pondrá a prueba no solo el interés por preservar nuestra propiedad, sino una verdadera organización, y aquel interesado, si lo hubiere, al asistir a la Administradora, deberá acreditar de manera fehaciente su cualidad de Propietario para poder girar cualquier instrucción

El normal funcionamiento del edificio se vería comprometido, por cuanto no existe el órgano que sirva de enlace entre la Comunidad y El Administrador, recordemos que este último no es el propietario y se limitará a pagar servicios básicos y mantenimientos fijos de acuerdo a la información que se haya manejado con la junta anterior  ya que si el doliente directo no ejerce su función como propietario, mal podemos solicitarle al Administrador que asuma una responsabilidad en algo donde no tiene interés alguno, más que ejecutar su labor como un buen padre de familia, caso en el cual tiene también sus limites

¿SI SE PRESENTA ALGUNA EMERGENCIA EN EL EDIFICIO, A QUIEN ACUDIMOS ?

Ante la falta de junta de condominio, cualquier propietario puede ejecutar por si solo los actos de conservación y administración de urgente necesidad, y de conformidad con el artículo 21, tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.

   

¿Que pasa si en nuestro edificio se requiere emprender alguna obra que constituya MEJORAS  en el condominio, y no tenemos una Junta que se encargue de tales trabajos?

En este caso, no podrá un solo propietario asumir la misma y requerir  el pago de los demás, ya que es materia reservada a la asamblea de propietarios quien deberá aprobar con el 75%

El propietario interesado en ejercer la facultad que le confiere el articulo 21, se verá limitado a tramitar todo lo relacionado con la administración de cosas comunes, ya que solo podrá asumir y en todo caso solicitar devolución de aquellos gastos  causados por administración, conservación, reparación o  reposición de cosas comunes. Lo relacionado con MEJORAS, será competencia de una Asamblea 
  

Manejando una opción,  para evitar inconvenientes en nuestro edificio que puedan originarse por no tener una Junta de Condominio

Estando ante el supuesto que el administrador convocó una Asamblea y pese a esto, no hubo consenso entre propietarios para la conformación de una Junta de Condominio,  los  propietarios  interesados podrán acudir ante el  Juez de Municipio de su jurisdicción para que convoque la Asamblea, pero aclaramos: la Ley de Propiedad Horizontal faculta al  Juez para que la convoque, pero quien la preside es el Presidente de la Junta de Condominio o aquella persona que designe la Asamblea en caso de su ausencia

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En este caso, no precisa la Ley que el Juez pueda obligar a los propietarios a conformar una Junta, sin embargo estando  la autoridad Judicial presente en la Asamblea,  podrá instar a los propietarios para que de manera voluntaria conformen la junta en beneficio de su comunidad

 

Este es un punto sensible, ya que el juez podrá alegar que tiene facultad solo para CONVOCAR y que inclusive no está obligado a presenciar la Asamblea, mucho menos a presidir la misma, pero esta limitación no obsta para que los propietarios soliciten  al tribunal que  no solo convoque sino que asista a nuestra asamblea para garantizar la celebración de la misma y que pueda coadyuvar  para lograr la conformación de una Junta de Condominio, la cual es de obligatorio funcionamiento en propiedad horizontal.

Es oportuno aclarar que el Juez si tiene la facultad de designar EL ADMINISTRADOR, previa solicitud de uno o más copropietarios, ya que así lo faculta el artículo 19 primer aparte de la Ley, nombramiento que recaerá preferentemente en uno de los propietarios

 Esta solicitud la pueden formular los propietarios interesados ante el Juez de Municipio, concatenando la facultad del articulo 19 con el derecho que les confiere el artículo 26 de la CRBV, específicamente su encabezado que dispone: Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. 

@allcondominium