EDIFICIO SIN JUNTA DE CONDOMINIO

La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los inmuebles y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por la Ley, ello conforme lo dispone el artículo 18 primer aparte, de la Ley de Propiedad Horizontal 

El mismo artículo expresa que la Junta de Condominio, designada por la Asamblea, debe estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes, Este órgano es de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por la Ley, de allí la importancia de que exista una Junta de Condominio en nuestro edificio.

¿QUE PASA CUANDO NADIE SE POSTULA A CARGOS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO ?

La apatía es uno de los principales problemas con el que se enfrenta toda comunidad, los condominios no escapan de ella y aunque la Ley dispone que la Junta de Condominio es de obligatorio funcionamiento, no tenemos una disposición en dicho instrumento legal, que indique cual es la sanción para los copropietarios que no se postulen a conformar este órgano, de  allí que al no existir sanción por no conformarla, la junta a veces ni existe. 

En este caso el castigo severo es para toda una comunidad, que queda a la deriva por la desidia de sus mismos integrantes con las consecuencias que de ello se deriva: la desvalorización de nuestra propiedad

 ¿Que pasa si no hay propietarios que se postulen a la Junta de Condominio?  ¿En que casos afecta a nuestro edificio?

La comunidad como única víctima de tal indolencia, asumirá las consecuencias y deberá reconocer que la operatividad del edificio se verá afectada  y quedará en su mínima expresión

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Los propietarios en general, serán quienes asuman algunas de las funciones de la Junta de Condominio, tales como velar por el uso que se haga de cosas comunes, y velar por el correcto manejo de fondos por parte del administrador, aquí se pondrá a prueba no solo el interés por preservar nuestra propiedad, sino una verdadera organización, y aquel interesado, si lo hubiere, al asistir a la Administradora, deberá acreditar de manera fehaciente su cualidad de Propietario para poder girar cualquier instrucción

El normal funcionamiento del edificio se vería comprometido, por cuanto no existe el órgano que sirva de enlace entre la Comunidad y El Administrador, recordemos que este último no es el propietario y se limitará a pagar servicios básicos y mantenimientos fijos de acuerdo a la información que se haya manejado con la junta anterior  ya que si el doliente directo no ejerce su función como propietario, mal podemos solicitarle al Administrador que asuma una responsabilidad en algo donde no tiene interés alguno, más que ejecutar su labor como un buen padre de familia, caso en el cual tiene también sus limites

¿SI SE PRESENTA ALGUNA EMERGENCIA EN EL EDIFICIO, A QUIEN ACUDIMOS ?

Ante la falta de junta de condominio, cualquier propietario puede ejecutar por si solo los actos de conservación y administración de urgente necesidad, y de conformidad con el artículo 21, tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.

   

¿Que pasa si en nuestro edificio se requiere emprender alguna obra que constituya MEJORAS  en el condominio, y no tenemos una Junta que se encargue de tales trabajos?

En este caso, no podrá un solo propietario asumir la misma y requerir  el pago de los demás, ya que es materia reservada a la asamblea de propietarios quien deberá aprobar con el 75%

El propietario interesado en ejercer la facultad que le confiere el articulo 21, se verá limitado a tramitar todo lo relacionado con la administración de cosas comunes, ya que solo podrá asumir y en todo caso solicitar devolución de aquellos gastos  causados por administración, conservación, reparación o  reposición de cosas comunes. Lo relacionado con MEJORAS, será competencia de una Asamblea 
  

Manejando una opción,  para evitar inconvenientes en nuestro edificio que puedan originarse por no tener una Junta de Condominio

Estando ante el supuesto que el administrador convocó una Asamblea y pese a esto, no hubo consenso entre propietarios para la conformación de una Junta de Condominio,  los  propietarios  interesados podrán acudir ante el  Juez de Municipio de su jurisdicción para que convoque la Asamblea, pero aclaramos: la Ley de Propiedad Horizontal faculta al  Juez para que la convoque, pero quien la preside es el Presidente de la Junta de Condominio o aquella persona que designe la Asamblea en caso de su ausencia

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En este caso, no precisa la Ley que el Juez pueda obligar a los propietarios a conformar una Junta, sin embargo estando  la autoridad Judicial presente en la Asamblea,  podrá instar a los propietarios para que de manera voluntaria conformen la junta en beneficio de su comunidad

 

Este es un punto sensible, ya que el juez podrá alegar que tiene facultad solo para CONVOCAR y que inclusive no está obligado a presenciar la Asamblea, mucho menos a presidir la misma, pero esta limitación no obsta para que los propietarios soliciten  al tribunal que  no solo convoque sino que asista a nuestra asamblea para garantizar la celebración de la misma y que pueda coadyuvar  para lograr la conformación de una Junta de Condominio, la cual es de obligatorio funcionamiento en propiedad horizontal.

Es oportuno aclarar que el Juez si tiene la facultad de designar EL ADMINISTRADOR, previa solicitud de uno o más copropietarios, ya que así lo faculta el artículo 19 primer aparte de la Ley, nombramiento que recaerá preferentemente en uno de los propietarios

 Esta solicitud la pueden formular los propietarios interesados ante el Juez de Municipio, concatenando la facultad del articulo 19 con el derecho que les confiere el artículo 26 de la CRBV, específicamente su encabezado que dispone: Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. 

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TRABAJADORES RESIDENCIALES

 Definición del Oficio

Se entiende por TRABAJADOR RESIDENCIAL, aquel que tiene a su cargo la limpieza y aseo de las áreas comunes de un inmueble destinado a viviendas multifamiliares y/o oficinas.

Régimen Legal aplicable a los Trabajadores Residenciales

La figura del TRABAJADOR RESIDENCIAL, antes denominado CONSERJE no se encuentra contenida en la Ley de Propiedad Horizontal, aun cuando en estos inmuebles es donde encontramos a estos trabajadores. Ningún articulado de esta Ley los regula, y su régimen legal está distribuido entre:

1.- La Ley Orgánica de los trabajadores, trabajadoras y del trabajo (Gaceta oficial 6.076 del 7/5/2012 ) y

2.- La Ley Especial para la dignificación de los trabajadores residenciales (Gaceta Oficial número 39.668 del 6/5/2011

Art. 206 LOTTT : Los trabajadores y trabajadoras residenciales, se regirán por la Ley Especial para la Dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales en todo lo aplicable a la materia laboral, y por esta ley en cuanto les favorezca.

                              JORNADA DE TRABAJO

La Figura del PATRONO

La figura del Patrono está representada por la Comunidad de Residentes, quien actuará a los efectos de establecer las órdenes e instrucciones para el trabajador o trabajadora, a través de la junta de condominio.

No se consideraran patronos, ni actuarán como tales, las empresas u organizaciones que presten servicios de administración de condominio.

La Contratación o remoción del Trabajador Residencial

Siendo la asamblea de residentes, como máxima instancia, quien está facultada para Aprobar la contratación o remoción del trabajador residencial, se recomienda celebrar una Asamblea para delegar esta facultad en la Junta de Condominio, así evitamos tener que convocar a una Asamblea cada vez que haya la necesidad de contratar o remover a este trabajador.

Prohibición de explotación y mercantilización

El artículo 5 de la Ley especial, prohíbe toda forma de explotación de la fuerza de trabajo, que conllevan a distintas formas de violación de derechos humanos de los trabajadores residenciales, como consecuencia directa de la relación laboral.

A tales efectos, el artículo 13 describe la asignación de labores que NO se corresponden a la definición del Oficio, tales como:

a)   Ejecutar trabajos distintos a la limpieza y el aseo de las áreas comunes del inmueble.

b)   Ejecutar tareas que impliquen trabajos especializados o que sean responsabilidad de la Junta de Condominio.

c)    La realización de esfuerzos que estén por encima de sus posibilidades físicas.

d)   El control, observancia y supervisión del cumplimiento de los servicios públicos tales como luz, agua y gas, así como otras obligaciones y responsabilidades derivadas de la administración del inmueble o de quienes habiten en el mismo.

e)   La vigilancia y custodia del edificio, la limpieza, aseo y mantenimiento de las áreas comerciales en caso que existan, así como de aquellos espacios distintos a los que componen las áreas comunes internas del inmueble.

f)    Reparación de daños y desperfectos ocurridos en el inmueble.

g)   Cualquier otro trabajo considerado como pesado, conforme a las normas que rigen la materia.

h)   Labores que impliquen riesgo, de conformidad con la normativa relativa a seguridad laboral.

 PLAN DE TRABAJO 

LIMITES DE ÁREAS DE TRABAJO / TRABAJADOR AYUDANTE

Establece el artículo 14 de la Ley, que su Reglamento podrá establecer un límite máximo de área física común asignada a un solo trabajador o trabajadora residencial para la prestación de sus servicios, la cual podrá ser establecida por:

-        Superficie, o

-        Por número de unidades habitacionales, oficinas, locales o establecimientos.

A tal efecto, el patrono deberá contratar un (01) trabajador residencial por cada área física máxima determinada según el artículo anterior, y tantos ayudantes como sea necesario, para cubrir el área física total del inmueble.

Aun cuando la Ley fue publicada en Gaceta Oficial el 6/5/2011, a  la fecha de elaboración del presente artículo (Octubre 2014) no se cuenta con el Reglamento de esta Ley, que permita conocer  los elementos señalados en la Ley ( Superficie, números de unidades)  como límite donde el trabajador debe prestar sus servicios, lo cual queda a criterio del Patrono

Relación entre el trabajador, su familia y la comunidad donde presta su servicio

  

El trabajador y su familia como integrante de la comunidad

El artículo 8 y 19  de la Ley especial, establece que el trabajador o la trabajadora residencial es un integrante de la comunidad en la que presta el servicio, pero no solo el trabajador o la trabajadora,  sino los integrantes de su familia que vivan con el o ella.

Derechos inherentes a vida social y comunitaria del trabajador residencial así como su familia

Asimismo dispone que tanto el trabajador residencial como la familia que viva con este, tienen los mismos derechos inherentes a la vida social, comunitaria, familiar y ciudadana, que el resto de los habitantes del inmueble, en concordancia y respeto mutuo de las normas de convivencia comunitaria

Estos trabajadores, junto a su familia, tienen todos los derechos como habitantes del inmueble:

-        En el uso de áreas comunes

-        Recibir visitas de familiares

-        Recibir visitas de amigos y amigas.

Las actividades desempeñadas por los trabajadores residenciales se consideran como una responsabilidad que la comunidad de un inmueble destinado a viviendas multifamiliares delega en una o varias personas a quienes reconocen como trabajadoras o trabajadores al mismo tiempo que habitantes de esa comunidad, por lo que gozan de los mismos derechos, y con los cuales deben privar principios de respeto, igualdad, solidaridad y convivencia colectiva, en el marco de la Constitución y leyes de la República.(Art. 15)

DERECHO AL USO Y DISFRUTE DE ESPACIOS COMUNES DEL INMUEBLE Art. 44

Los espacios públicos y comunes del inmueble no podrán ser restringidos para el uso del trabajador residencial, ni para el de los integrantes de su núcleo familiar, atendiendo a los  principios de igualdad y equidad.

Así mismo se les debe garantizar  el acceso a las áreas comunes, ascensores y servicios a los que tenga acceso toda la comunidad, en igualdad de condiciones.

Aclara el artículo 18 que los familiares del trabajador residencial no se consideran como partes de la relación de trabajo, salvo que dicho familiar suscriba un contrato de trabajo aparte, conforme a la Ley especial de trabajadores residenciales y el ordenamiento jurídico aplicable.

El inmueble que sirve como VIVIENDA del Trabajador Residencial

•        El inmueble ocupado temporalmente por el trabajador residencial es su vivienda familiar, en consecuencia tiene el derecho, el o ella y su familia, de usar el inmueble y sus áreas comunes, así como tiene los mismos deberes aplicables a todos los y las habitantes de la comunidad, sin privaciones o discriminaciones de ningún tipo.

•        El  trabajador residencial no podrá enajenar, gravar o arrendar, en todo o parte, el inmueble, salvo en los casos en que la comunidad, a través de los negocios jurídicos establecidos en el ordenamiento aplicable, haya otorgado tales derechos, o cuando por vías excepcionales haya obtenido tales derechos sobre el inmueble.

Condiciones de habitabilidad de la VIVIENDA y garantía de servicios públicos

•        La vivienda del trabajador  residencial debe tener las mismas condiciones de habitabilidad que el resto de viviendas multifamiliares que componen el inmueble, a objeto de garantizar los derechos de: higiene, privacidad, seguridad, comodidad, dignidad y salubridad que como habitante del inmueble le corresponden.

•        El patrono debe garantizar que la vivienda asignada al trabajador residencial tenga acceso a los servicios básicos en las mismas condiciones que el resto de las viviendas que componen el inmueble.

•        El pago de los servicios públicos de agua, gas y electricidad, así como la renta básica del servicio de telefonía fija, con los cuales esté dotada la vivienda del trabajador residencial, correrá por cuenta del patrono.

•        Se prohíbe al patrono el cobro al trabajador o trabajadora residencial de alguna cantidad por concepto de canon de arrendamiento  de la vivienda que habita.

Prohibición de destinar la VIVIENDA del trabajador para fines distintos

•        La vivienda que corresponda al trabajador  residencial será destinada únicamente para su habitación, con ocasión de la relación laboral.

•        Está prohibido  la incorporación en ésta de dispositivos que controlen el funcionamiento de los servicios correspondientes al inmueble en el cual presta sus servicios (bombas de agua, tablero eléctrico y otros)

Entrega de la VIVIENDA al término de la Relación Laboral

•         La terminación de la relación de trabajo del  trabajador residencial implica la desocupación de la vivienda, para lo cual se deberán cumplir los plazos de desocupación previstos en la Ley.

•        En caso de conflicto sobre el plazo determinado o la ejecución concreta de la desocupación se debe recurrir en primera instancia a procesos de mediación y agotando las vías administrativas, antes de recurrir a las instancias judiciales con competencia en la materia. En ningún caso podrá realizarse un desalojo forzoso y arbitrario

Plazos para la desocupación del inmueble que sirvió del VIVIENDA al Trabajador Residencial

•        Cuando la relación de trabajo termine por cualquier causa, el trabajador residencial tiene derecho a que se le respete su condición de miembro de la comunidad y se debe otorgar un plazo mínimo de tres (03) meses para la desocupación del inmueble, contado a partir de la fecha en que se haga efectivo el pago del total de prestaciones sociales y demás deudas laborales

•        En el mismo momento en el cual el trabajador desocupe la vivienda, deberá entregarla a la junta de condominio en las mismas condiciones en las cuales la recibió, sin que ello implique la responsabilidad de cubrir el deterioro del inmueble por los años transcurridos u ocasionados por terceros.

Trabajador suplente mientras se desocupa la VIVIENDA

La Junta de Condominio debe contratar un trabajador suplente durante el tiempo que lleve el proceso de desocupación. El trabajador residencial no está obligado a trabajar durante dicho período.

Garantía del pago de los Pasivos Laborales

¿ Que pasa si el patrono incumple su obligación de pagar al trabajador residencial sus prestaciones sociales  ?

En este caso, el trabajador tendrá derecho a continuar ocupando la vivienda que se le ha asignado con ocasión de su trabajo, hasta tanto se haga efectivo el pago correspondiente y transcurra el plazo de tres (03) meses que tiene para desocupar la vivienda

¿ A quien le corresponde el pago de prestaciones sociales del Trabajador Residencial en caso de fallecimiento?

En caso de fallecimiento del trabajador residencial, las prestaciones sociales y demás beneficios derivados de la relación laboral, deberán ser canceladas a sus descendientes (hijos)  y en caso de que no los hubiere a sus ascendientes (padres)

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AREA COMUN DEL EDIFICIO PERO DEL USO EXCLUSIVO DE UN PROPIETARIO

          

AREA COMUN DEL EDIFICIO,  DE USO EXCLUSIVO DE UN PROPIETARIO

Conforme lo dispone el Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios de apartamentos o locales deben contribuir a los GASTOS COMUNES, en proporción a la alícuota que conforme el artículo 7 le haya sido atribuido

Que dispone el Artículo 7.- “A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”

LOS GASTOS DE MANTENIMIENTO DE AREAS COMUNES DE USO EXCLUSIVO

En caso de existir BIENES COMUNES cuyo USO se haya atribuido EXCLUSIVAMENTE a un inmueble, es decir, que el Documento de Condominio disponga específicamente que se le atribuye el uso exclusivo de determinada área común, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes

Ejemplo de área común de uso exclusivo: El jardín de PB al cual solo puede accederse a través de un apartamento cuyo uso exclusivo le ha sido asignado

Otro ejemplo de área común de uso exclusivo: la terraza que da al frente del edificio, al cual solo puede accederse a través de un apartamento ubicado en la mezzanina

AZOTEAS, PATIOS O JARDINES Con uso exclusivo a determinado propietario

Estas areas comunes también pueden ser de uso exclusivo de algún propietario, si para acceder a tales areas solo sea posible a través del apartamento cuyo uso exclusivo se atribuye. Asi dispone el articulo 5 literal “c”

LAS REPARACIONES MENORES DE AREAS COMUNES DE USO EXCLUSIVO 

También corren por cuenta del propietario que haga uso exclusivo de determinada área común, de todas aquellas REPARACIONES MENORES que requiera

Las REPARACIONES MAYORES, serán por cuenta del propietario que haga uso de determinada área común, que sean producto de no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.

¿ QUIEN DETERMINA EL USO EXCLUSIVO DE DETERMINADAS AREAS COMUNES PARA UN APARTAMENTO EN PARTICULAR ?

El uso exclusivo al cual tiene derecho determinado propietario, viene dado por Documento de Condominio, es una decisión que toma el constructor o promotor al momento de otorgar el correspondiente documento de condominio. En ningún momento puede la Junta de Condominio asignar uso exclusivo de áreas comunes a determinados apartamentos ya que es una facultad de la asamblea de propietarios, en cuyo caso tendría lugar la modificación del documento de condominio del edificio.

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MODELO DE ACTA DE REUNIONES DE JUNTA DE CONDOMINIO

El día de hoy, ________ siendo las ____ horas, se reunió la Junta de Condominio del Edificio ________________, en la sala de fiestas en Planta Baja, con la finalidad de tratar los siguientes puntos:

 1) Contratar un auxiliar para ayudar al trabajador residencial a cumplir sus tareas, los miembros de junta aprobaron la contratación del señor ______ quien percibirá salario mínimo
 2) Se acordó reparar el porton del estacionamiento para lo cual se revisaron los presupuestos obtenidos y se aprobó la reparación con la empresa ______________


 Firman los presentes, miembros de la Junta de Condominio


 Observaciones:

 El presente texto debe ser transcrito en el Libro de Actas de Junta de Condominio y firmado por los miembros asistentes a la reunión de Junta

 El libro de actas de junta de condominio debe estar sellado por Notario Publico

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CONSEJOS PRÁCTICOS PARA REUNIONES EFECTIVAS

Algunos Consejos Prácticos para que tus reuniones, asi sean informales, sean efectivas

 1. Convoca con tiempo y asegúrate que los invitados recibieron la notificación.

 2. Fija un ejemplar de la convocatoria a la reunión en lugares visibles del inmueble (areas comunes) Cartelera, entrada garita, estacionamientos, etc. para que los vecinos se enteren de la reunión propuesta

3. Circula la invitación por correo electrónico de ser necesario

4. Asegúrate que los puntos sean del interés de los propietarios para evitar ausencias, y que revistan importancia, trata de convocar como máximo 4 puntos para evitar cansancio de los vecinos y que la reunión sea productiva para todos

5. Fijen reglas de la reunión al inicio de la misma, tiempo de exposición, tomar la palabra, etc.

 6. Respetar el orden de los puntos convocados evita que se disperse la reunión

7. Levantar una minuta o acta garantiza que los acuerdos serán cumplidos



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FONDO DE RESERVA EN LOS CONDOMINIOS

Fondo de Reserva 

La Ley de propiedad horizontal Venezolana, publicada en gaceta oficial numero 3.241 del 18/8/1983 no dispone reglas a seguir en la materia relacionada con los Fondos de Reserva

 Los ingresos provenientes de expensas comunes para incrementar un Fondo para emergencias o imprevistos, asi como Gastos mayores, son considerados Recursos patrimoniales de la comunidad

EL FONDO DE RESERVA, está constituido por los aportes efectuados por los copropietarios y equivale a un porcentaje del gasto mensual en que pueda incurrir un Inmueble, bien sea un Edificio, o un Centro Comercial, de oficinas, o mixto

La Ley de propiedad horizontal no dispone reglas a seguir con los Fondos de Reserva, generalmente los Documentos de Condominio son los que van a regular los aportes y la forma de administrarlo, comúnmente se dispone que será del 10% del Gasto Mensual del inmueble


 Como está concebido el Fondo de Reserva? El Fondo de Reserva está concebido como una cuenta que se alimenta de los aportes efectuados por los copropietarios y que equivale a un porcentaje del gasto mensual en que pueda incurrir un Inmueble, bien sea un Edificio, o un Centro Comercial, de oficinas, o mixto

La naturaleza del fondo de reserva ha sido concebida para hacer frente o cubrir gastos comunes extraordinarios, gastos de emergencia, imprevistos. Por ser una reserva, no debe utilizarse el acumulado del Fondo para cubrir gastos mensuales sino para hacerle frente a emergencias presentadas en nuestra comunidad, sin embargo al momento de disponer de parte o de la totalidad de este Fondo, debe reponerse a través de cuotas especiales, ello para que la comunidad no se quede sin recursos con que contar a la hora de una emergencia o imprevisto

El Fondo de Reserva generalmente se utiliza para cubrir gastos comunes, de urgente necesidad causados en el Condominio y el mismo debe ser repuesto en su totalidad, de acuerdo a la programación de su recuperación gradual que generalmente hace el Administrador, previa proposición de la Junta de Condominio.

Tal como mencionamos anteriormente es el documento de condominio el que generalmente establece el régimen aplicable a la cuenta de Fondo de Reserva, generalmente equivale al 10% del gasto mensual de la totalidad del inmueble

 Si el documento de condominio no dispone nada acerca del fondo de reserva, será la Asamblea la que decidirá el régimen aplicable a esta cuenta de Reservas de la comunidad


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DEBERES DE TODOS LOS PROPIETARIOS EN EL CONDOMINIO

Deberes de los propietarios contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal

DE USO Y DISFRUTE, ORNAMENTO Y SERVICIOS
Contenidas en Art. 3 y 4

1) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local;
2) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder:
3) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el articulo 9 de la Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios;
4) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
5) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
6) No producir ruidos, molestias, ni (daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública;
7) No utilizar el inmueble para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.
8) El propietario puede modificar elementos ornamentales en su inmueble, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si adviniera la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.

APORTE A LOS GASTOS COMUNES
Contenidas en Art. 11 y 12

Contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el articulo 7 le hayan sido atribuidos (alícuota).

Gastos comunes que debe pagar todo propietario
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio

ASUMIR GASTOS DE MANTENIMIENTO Y REPARACIONES DE BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO
Contenida en Art. 12


Todo Propietario debe asumir los Gastos de Mantenimiento de bienes comunes cuyo uso  se haya atribuido exclusivamente a su apartamento conforme lo dispuesto en el Documento de Condominio

Todo Propietario debe asumir las reparaciones menores que requieran los bienes comunes de uso exclusivo de su apartamento y aquellas reparaciones mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.

CONSERVACION DE COSAS COMUNES
Contenidas en el art. 21 y 22

Cualquiera de los propietarios, ante la falta del Administrador u otro propietario,  podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración

En este caso opera en caso de que sean de urgente necesidad

El propietario que ante la emergencia presentada, haya ejecutado algún acto de conservación o de administración,  tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, para lo cual deberá probar los mismos mediante las justificaciones pertinentes.

Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

OBLIGATORIEDAD DE ACATAR ACUERDOS DE LA MAYORÍA
Contenidas en el Art. 25
 
Los acuerdos de los propietarios tomados en Asambleas o Consultas Escritas (Carta Consulta) serán obligatorios para todos los propietarios.


OBLIGATORIEDAD DE CUMPLIR NORMATIVA DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y REGLAMENTO
Contenidas en Art. 26 y 27
Igualmente al documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio, el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la asamblea de propietarios.


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