GASTOS COMUNES EN EL CONDOMINIO Y POR QUE NO DEBEN SER CONSULTADOS

La Ley de propiedad horizontal no establece montos y límites dentro de la potestad que tiene la Junta de Condominio y el Administrador para hacer frente a las obligaciones de la comunidad, de allí que generalmente actúa sin necesidad de preguntar o consultar a los propietarios

Por costumbre se CONSULTA a los propietarios cuando el gasto es de “envergadura”  ya que visualmente el MONTO alto le llama la atención a los propietarios porque ven reflejado patrimonialmente un incremento en su cuota de condominio y de allí parte la inconformidad que muchas veces es infundada,

Pero es importante dejar claro lo siguiente:

Aunque la Ley no precisa montos de autonomía, SI  señala expresamente en el artículo 11 que  todos los propietarios están obligados al pago de los gastos comunes, es decir, aquellos gastos causados por:

Administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes

Los gastos acordados como tales por el 75% por lo menos de los propietarios

Los declarados comunes por Ley o por Documento de Condominio

En este sentido, observamos que TODOS LOS PROPIETARIOS deben pagar sus recibos de condominio si los mismos corresponden a los gastos señalados anteriormente, de manera que por aquí NO HAY NECESIDAD de consultar a ningún propietario, ya que su obligación de pagar el Gasto Común, deviene por Mandato expreso de la Ley de Propiedad Horizontal.

En este caso cabe preguntarse:
¿ los trabajos objetados son de mantenimiento? conservación? reposición?  Si la respuesta es SI, pues no debe ser consultado
En contraposición a lo anterior, si tenemos que los trabajos objetados son: UNA MEJORA? Entonces en este caso SI debe contarse con el 75% de los propietarios, de manera que hay que pasar entonces LA CONSULTA ESCRITA (Carta Consulta)
Las funciones  de la Junta de Condominio se encuentran establecidas en la parte infine del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“…La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador”.
Las atribuciones del Administrador están determinadas en el dispositivo 20 ibidem, el cual es del tenor siguiente:
“Corresponde al Administrador: a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión…”
Todo inmueble que se encuentre regulado bajo el régimen de Propiedad Horizontal, tal y como se desprende de su documento de condominio,  se tiene que es deber de todos los copropietarios del mismo contribuir con las cargas que éste genere, entre ellas, el pago de las cuotas mensuales de condominio.

La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación in comento en el artículo 11, que a continuación se transcribe:
“Los propietarios de los apartamentos deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 les hayan sido atribuidos.
Los propietarios pueden librarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor de los propietarios restantes. En tal caso el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos”. De la norma trascrita se colige que, es la propia ley especial que rige la materia la que impone a los propietarios de apartamentos o locales comerciales de un edificio regulado por sus disposiciones, el deber de pagar los gastos comunes en proporción a su alícuota de participación en los derechos y cargas de la comunidad de propietarios. En tal sentido, se impone el deber de revisar cuáles son esos gastos que, según la ley, ostentan la cualidad de comunes, y que por tanto, obligan a todos los copropietarios a contribuir en su pago, siendo el artículo 10 del mismo texto legal el cual determina a qué se contraen tales erogaciones, a saber:
“Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación, y reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por los propietarios correspondientes;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el Documento de Condominio”.
Se desprende que, los gastos de administración de un inmueble regido por la Ley de Propiedad Horizontal son reputados comunes por ella misma, y en tal sentido, deberán los propietarios de dichos bienes, de acuerdo a su obligación de contribución prevista en el artículo 11 ejusdem, pagar los gastos que por tal concepto se causen. Así pues, se tiene que las personas naturales o jurídicas encargadas de la administración de estos inmuebles se encuentran plenamente facultadas por la ley para efectuar el cobro de tales créditos, además de que las liquidaciones o planillas que libre la administradora a tal efecto tendrán fuerza ejecutiva, a tenor de lo previsto en el artículo 14 ibídem, dispositivo legal que establece:
“Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el Administrador del Inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario demandado, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el Libro de Acuerdos de propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando están justificadas por los comprobantes que exige esta Ley.-
Las liquidaciones o planillas pasadas por el Administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.

De la norma antes señalada, se evidencia que la administradora designada por la comunidad de propietarios o por el documento de condominio, se encuentra plenamente legitimada para exigir el pago de los gastos reputados por la ley como comunes, entre ellos, por excelencia, los gastos de administración propiamente dichos o de condominio. Es por esa razón, que el legislador estableció que las liquidaciones o planillas que sean pasadas a los propietarios por tal concepto tendrán fuerza ejecutiva, a fin de establecer una alternativa de cobro expedito en sede jurisdiccional en caso del eventual incumplimiento de esta obligación por parte de alguno de los copropietarios. Por ello, desde el punto de vista netamente procesal, el reclamo judicial de dichas obligaciones puede hacerse efectivo mediante el uso del procedimiento especial contencioso de la vía ejecutiva previsto en los artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, puesto que al tenerse los recibos insolutos por concepto de condominio, se cuenta con un título que por ley detenta el carácter de ejecutivo, y que por tanto, lleva aparejada consigo la ejecución de los propietarios que no cumplan con su deber legal de contribución en los gastos comunes.