Proyecto Ley de Condominio Estado Miranda

BORRADOR del Proyecto de Ley de  Condominio del Estado Miranda
Fuente: vecinos del Estado Miranda / Redes sociales


EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Las Juntas de condominio y asociaciones de vecinos, son instancias de organización social que responden a la consolidación de espacios destinados a gestionar y solventar necesidades y problemáticas de los ciudadanos en sus realidades locales.

La creación y promoción de espacios de participación ciudadana se consagran hoy en nuestra constitución nacional como un principio rector de las relaciones entre el ciudadano y el Estado. Incentivar la creación de nuevas formas de organización y participación son preceptos constitucionales que en esta nueva carta magna tienen una naturaleza “originaria” y que obliga a los poderes públicos a definir los espacios institucionales y jurídicos necesarios para afianzar este mandato y consolidar un ordenamiento jurídico e institucional suficientemente amplio para respaldar y garantizar la plena participación de la ciudadanía en las tomas de decisiones que son trascendentales para las organizaciones sociales y sus localidades.

Las primeras Asociaciones de Vecinos y Juntas de Condominios surgen en los sectores medios de la sociedad, para conservar y mejorar la calidad de vida de sus residentes, regular, administrar y organizar el funcionamiento interno de los condominios, así como para garantizar el desarrollo armónico entre estos y las ciudades, ya que al carecer muchas de ellas de una planificación adecuada, el crecimiento demográfico carente de planificación empezó a afectar los estándares en los servicios públicos, ornato, seguridad y mantenimiento de las propiedades . Es por ello que, progresivamente, las comunidades se fueron conformando en asociaciones de propietarios y residentes y en 1958, se funda formalmente la primera asociación en la Urbanización Horizonte ASOHORIZONTE.

La Constitución de la República Bolivariana establece diferentes mecanismos de participación para que los ciudadanos y ciudadanas se organicen con el objeto de coadyuvar en el ejercicio del control, vigilancia, supervisión y evaluación de la gestión pública y adicionalmente, el derecho de asociarse con fines lícitos, de conformidad con la ley. Con la entrada en vigencia de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal en el año 2005, se derogó la Ley Orgánica de Régimen Municipal así como su Reglamento dejando a las Asociaciones de Vecinos sin una norma legal propia y regida únicamente por lo establecido en el Código Civil de 1982.

En la actualidad, las Asociaciones de Vecinos y Juntas de Condominio, carecen de un ordenamiento jurídico especializado, adecuado y actualizado a los nuevos escenarios económicos, culturales y sociales, que atraviesa nuestra Nación. Se hace imperante la implementación de leyes que permitan fortalecer estos espacios de organización, participación y auto-gestión, y que llenen progresivamente los vacíos jurídicos que limitan el accionar y el potencial de estas organizaciones.

Siendo el estado Bolivariano de Miranda, el único estado que poblacionalmente su composición social es mayoritariamente de los estratos A – B , se posiciona entre los primeros estados del país con mayor numero de bienes inmuebles bajo régimen de propiedad horizontal, es decir , hacen vida en nuestro territorio una cantidad importante de juntas de condominios y asociaciones de vecinos que realizan una labor organizativa , de atención y de gerencia local, al menos a un tercio de nuestra población, gestionando de manera directa diferentes problemáticas que impactan en la calidad de vida de los habitantes.

Es así, como se propone darle cabal cumplimiento al mandato constitucional, mediante la consecución de una ley que promueva y fortalezca la participación ciudadana de estas organizaciones y permita sentar las bases de un instrumento que brinde las bases jurídicas, institucionales y económicas para garantizar el efectivo derecho a la participación ciudadana de las Juntas de Condominios y Asociaciones de Vecinos dentro del estado Bolivariano de Miranda.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LEY DE LAS JUNTAS DE CONDOMINIOS Y ASOCIACIONES DE VECINOS EN EL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
TÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES

ARTÍCULO 1.- OBJETO. La presente ley tiene por objeto establecer y regular las mecanismos y procedimientos para la participación de los ciudadanos en la gestión estadal y local a través de las juntas de condominios y asociaciones de vecinos, con el propósito de promover la colaboración directa y efectiva de los habitantes, vecinos y ciudadanos, en el diseño, planificación, instrumentación, ejecución, evaluación y control de las políticas, programas, proyectos y obras destinadas al mejoramiento de sus viviendas y sus entornos.

ARTÍCULO 2.- ÁMBITO DE APLICACIÓN. La presente ley se aplicará en la jurisdicción del Estado Bolivariano de Miranda, en toda su extensión territorial, quedando obligadas a su cumplimiento las personas naturales y jurídicas que tengan su domicilio, residencia y habitación en el estado Bolivariano de Miranda.

ARTÍCULO 3.- PRINCIPIOS FUNDAMENTALES. Son principios fundamentales de esta ley:

1. EL respeto a la vida, la dignidad humana y al derecho a vivir en un territorio de paz y convivencia ciudadana.
2. La democracia participativa y protagónica del pueblo mirandino y la consolidación de sus expresiones organizativas, conforme a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
3. La Corresponsabilidad social en la promoción y difusión de la participación ciudadana procurando la interacción cívica, pacífica y armónica entre los ciudadanos y ciudadanas de una común.
4. La igualdad, no discriminación, solidaridad, pluralismo, justicia social, y el libre desenvolvimiento de las personas, sin más limitaciones que las que derivan del derecho de los demás y del orden público y social.
5. La resolución pacífica de los desacuerdos que afecten la convivencia y la paz de nuestros habitantes.
6. . La Tolerancia como la aceptación y el respeto por la diferencia cultural y la diversidad propia de toda sociedad democrática, pluralista y participativa.
7. El respeto al ordenamiento jurídico nacional, estadal y municipal y a las autoridades legalmente constituidas.
8. La Transparencia y rendición de cuentas de las autoridades y de las organizaciones sociales en la gestión administrativa.
9. La máxima Eficacia y Eficiencia en la Gestión Pública y en la administración de los recursos.
10. La protección de la diversidad e integridad del ambiente y el patrimonio ecológico.

ARTÍCULO 3.- DEFINICIÓN. Para los efectos de esta ley se entiende por:

I. ASOCIACIONES DE VECINOS: Son agrupaciones de personas que conviven en un mismo ámbito territorial o sector de la comunidad, los cuales se organizan legal y legítimamente con el fin de ocuparse de sus intereses y resolver sus problemas comunes, mediante la articulación con las distintas instancias del Poder Público formulando planteamientos y cooperando con el mejoramiento de los servicios, la seguridad, la convivencia ciudadana, así como otras políticas públicas de interés para la comunidad.

II. JUNTAS DE CONDOMINIO Son entes mandatarios de la Asamblea de Propietarios de los inmuebles bajo régimen de propiedad horizontal, que fungen como interlocutores directos y autorizados de todos los asuntos de la Comunidad de Propietarios, sujetos a la supervisión de ésta y con la obligación de rendir cuentas de sus operaciones por gestionar los intereses de terceras personas por disposición de la ley.

ARTÍCULO 4.- DERECHOS DE PARTICIPACIÓN. El derecho de participación consagrado en el artículo 70 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se ejerce mediante actuaciones de los ciudadanos y ciudadanas, a través de sus distintas expresiones, entre las que podemos mencionar:

1. Obteniendo información del programa de gobierno del Gobernador o Gobernadora, Alcalde o Alcaldesa, del Plan Estadal y Municipal de Desarrollo, de los mecanismos para la elaboración y discusión de las leyes estadales y ordenanzas municipales, en especial de la formulación y ejecución del presupuesto local, de la aprobación de obras y servicios, de los contenidos del informe de gestión y de la rendición de cuentas;
2. Presentando y discutiendo propuestas comunitarias prioritarias en la elaboración del presupuesto de inversión de obras y servicios, a cuyo efecto el gobierno estadal y municipal establecerá mecanismos suficientes y oportunos para su atención y ejecución ;
3. Participando en la toma de decisiones, a cuyo efecto las autoridades estadales y municipales generarán mecanismos de particpación, cogestión y supervisión, así como espacios de información suficiente e instancias de evaluación y rendición de cuentas.

ARTÍCULO 5.- ACTIVIDADES DE INTERÉS COMUNITARIO. Son actividades de interés comunitario y, por tanto, áreas propicias para el desarrollo de la participación ciudadana, las siguientes:
1. La preservación y el mejoramiento de la calidad de la vida de sus integrantes en comunidad.
2. La adecuada prestación de los servicios.
3. La conservación, mantenimiento y buen uso de los bienes públicos, en especial aquellos que conforman el patrimonio histórico, artístico, cultural y natural del estado y los municipios, así como de instalaciones, medios y demás elementos técnicos necesarios para la prestación de los servicios.
4. El estímulo al mejor conocimiento y uso de los procedimientos administrativos vinculados a la vida local.
5. La promoción de la solidaridad social y la colaboración con las autoridades competentes en situaciones de calamidad pública o catástrofes naturales.
6. La información y adiestramiento referente a las normas y procedimientos aplicables en los procesos electorales, ya sean nacionales, estatales o municipales, así como a cualquier otro elemento que pueda servir para el conocimiento, uso y juicio de los electores, de conformidad con las leyes que rigen la materia.
7. La educación y el adiestramiento, de los integrantes de la comunidad en las diferentes áreas que influyen en el mejoramiento de la calidad de vida en común con fines cívicos y democráticos.
8. El desarrollo urbanístico, la conservación y mejoramiento del ambiente, y la promoción y desarrollo de la cultura regional y local.
9. La promoción de buenas prácticas referidas a los ámbitos de la convivencia ciudadana para garantizar la paz y la seguridad dentro de cada comunidad.
10. La formación técnica orientada a la prevención de riesgos.
11. La planificación, ejecución, seguimiento y control de obras y servicios destinados a mantener, mejorar, recuperar, modernizar, el equipamiento urbano de la comunidad.
12. La colaboración y participación permanente con los poderes públicos, y con el resto de las organizaciones comunitarias ubicadas en su ámbito de acción geográfica.

TÍTULO II
DE LAS ASOCIACIONES DE VECINOS Y LAS JUNTAS DE CONDOMINIO

CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES

ARTÍCULO 6.- ASOCIACIONES DE VECINOS. Las Asociaciones de Vecinos estarán constituidas por residentes con lazos y vínculos permanentes en el ámbito territorial respectivo. La residencia se comprobará con la constancia de residencia emanada y suscrita por la Primera Autoridad Civil del Municipio, mediante justificativo legal autentico, o con otra prueba documental idónea.
PARÁGRAFO PRIMERO. Para la determinación de los lazos y vínculos permanentes a que hace referencia el artículo anterior, se tomará en cuenta la situación geográfica de los vecinos, los problemas e intereses comunes, uso de servicios y demás condiciones que determinen una relación permanente de vecindad.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Todo vecino residente en el ámbito territorial correspondiente a una Asociación de Vecinos ya constituida, tiene el derecho de ser inscrito como miembro, con la sola demostración de que cumple con los requisitos exigidos en el presente artículo.

ARTÍCULO 7.- JUNTAS DE CONDOMINIO. Las Juntas de Condominio están conformadas por los propietarios de los inmuebles bajo régimen de propiedad horizontal, la cual estipula que está constituida exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente.

ARTÍCULO 8.- PROPÓSITOS. Las Asociaciones de Vecinos y las Juntas de Condominio tienen como propósito fundamental la defensa de los intereses colectivos en sus respectivos ámbitos. A tal efecto, colaborarán con los organismos públicos en la gestión de los asuntos comunitarios en su ámbito espacial, utilizando los canales de participación ciudadana que les permitan alcanzar sus fines en nombre de la respectiva comunidad.

ARTÍCULO 9.- OBJETIVOS ESPECÍFICOS. Las Asociaciones de Vecinos y las Juntas de Condominio tendrán en particular, de forma enunciativa y no limitativa, los propósitos siguientes:
1. Contribuir al desarrollo integral de los miembros de la comunidad, procurando la solución y superación de los problemas o situaciones que afecten sus derechos e intereses en su condición de tales.
2. Proponer ante los Órganos Públicos competentes, planes y programas para el mejoramiento de los servicios públicos y de la calidad de vida en el ámbito de la Asociación y, más ampliamente, en los municipios y el estado, con señalamiento de las prioridades que consideren procedentes.
3. Colaborar con los organismos encargados de la administración de los servicios públicos de interés comunitario así como con los diferentes organismos de seguridad ciudadana para garantizar la paz y la tranquilidad en todas las localidades.
4. Velar por el fiel cumplimiento de las Leyes estadales y ordenanzas municipales aplicables a la comunidad.
5. Coadyuvar a los organismos correspondientes para la atención eficaz a los servicios públicos educacionales, asistenciales, recreativos, culturales, deportivos y de cualquier otra índole que requiera la comunidad.
6. Contribuir a la conservación y mejoramiento del ambiente, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Orgánica del Ambiente y demás instrumentos normativos referentes a la materia.
7. Promover, organizar y realizar programas educativos que permitan la capacitación de los vecinos en actividades culturales, cívicas, deportivas y otras de interés comunitario.
8. Promover, orientar y contribuir en la realización de campañas, programas y prácticas destinadas a la protección, resguardo y seguridad de las personas y sus propiedades.
9. Colaborar con las autoridades competentes en las tareas tendentes al cumplimiento de las normas relacionadas con la protección de los derechos e intereses de los niños, niñas y adolescentes.
10. Cooperar con las autoridades competentes en el control sanitario de los locales de expendio de artículos alimenticios y las normas de protección a los consumidores.
11. Tomar iniciativas en las campañas contra contaminación sónica, la prevención de enfermedades y de accidentes, educación ciudadana, o cualesquiera otras de interés para la comunidad, pudiendo recabar ayudas o apoyo institucional para estos fines;
12. Promover y ejecutar, con sus propios medios o con el aporte de organismos públicos o privados, proyectos, obras y servicios de interés para la comunidad que contribuyan a la revalorización del patrimonio y embellecimiento de los inmuebles y sus entornos.
13. Ejercer, de conformidad con lo establecido con las disposiciones legales correspondientes, los recursos administrativos, judiciales y de cualquier otra índole para el cumplimiento de las normas legales o reglamentarias que, por su naturaleza, se vinculen a la preservación de la legalidad urbanística y; en general, a la protección de los derechos de los vecinos.

ARTÍCULO 10.- OBLIGACIONES COLECTIVAS. Sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación nacional que regula la participación ciudadana, las organizaciones a las que se refiere esta Ley tendrán, entre otros, los siguientes deberes y obligaciones:

1. Comunicar a la ciudadanía los avances y resultados de los procesos de control, vigilancia, supervisión y evaluación de las gestiones encomendadas;
2. Presentar informe sobre los avances y resultados de sus actividades a los órganos y entidades que ejecutan el programa, proyecto o contrato, realizando las recomendaciones que estimen pertinentes;
3. Remitir el informe de avances y resultados de sus actividades a los órganos de control fiscal y demás organismos públicos competentes;
4. Denunciar ante las autoridades competentes los actos, hechos u omisiones presuntamente irregulares que hubieren detectado;
5. Discutir públicamente los proyectos y programas prioritarios de la comunidad que serán sometidos para la búsqueda de cooperación y financiamiento interinstitucional.
6. Procurar el mantenimiento preventivo y correctivo de los inmuebles, las áreas comunes y adyacentes al mismo.
8.- Promover y velar por el cumplimiento de la ley de convivencia para la paz y seguridad ciudadana del estado bolivariano de Miranda en todo lo aplicable a sus realidades locales y vecinales.
9.- Garantizar la trasparencia y la rendición de cuentas en acto público a todos los asociados, miembros y ciudadanos vinculadas a estas organizaciones.

ARTÍCULO 11.- OBLIGACIONES INDIVIDUALES. Sin perjuicio de los propósitos de las Asociaciones de Vecinos y las Juntas de Condominio señalados en la presente ley, los vecinos como ciudadanos deben:
1. Pagar los impuestos y demás contribuciones establecidos en la ley.
2. Respetar los planes de desarrollo urbano.
3. Colaborar con las Asociaciones de Vecinos y Autoridades Locales en el mejoramiento de la calidad de vida en la comunidad.
4. Participar en las discusiones vecinales para la evaluación de las propuestas, planes y proyectos que se deriven de las necesidades locales.
5. Respetar las normas de convivencia, así como también el resguardo a los bienes de carácter público, colectivo e individual.
6. Responder por los daños y perjuicios a propiedades de terceros causados por fallas en la propiedad individual y cancelar cualquier obra o servicio que se desprenda del daño causado.
7. Evitar los daños a la propiedad colectiva y responder por los daños causados de manera intencional o culposa al inmueble o sus entornos.
8. Cumplir con las demás obligaciones que le establezcan la Constitución, las leyes y ordenanzas;

TÍTULO III DE LAS JUNTAS DE CONDOMINIO
CAPÍTULO I.
ADMINISTRACIÓN, INTEGRACIÓN, FUNCIONES Y DECISIONES.

ARTÍCULO 12.- ADMINISTRACIÓN. La administración de los inmuebles bajo régimen de propiedad horizontal corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, que es la máxima autoridad, a la Junta de Condominio y al Administrador.

ARTÍCULO 13.- INTEGRACIÓN. La Junta de Condominio estará integrada por los copropietarios, siendo al menos tres (03) principales con sus respectivos suplentes, los cuales durarán un (01) año en el ejercicio de sus funciones pudiendo ser reelectos.

ARTÍCULO 14.- ATRIBUCIONES. La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos, y tendrá las siguientes atribuciones:

1. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.
2. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.
3. Ejercer las funciones del administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo.
4. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria.
5. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.
6. Dirigir peticiones ante los organismos y entes del Poder Público referido a los asuntos que afecten sus instalaciones y/o servicios públicos.
7. Fomentar la ejecución de planes especiales de financiamiento de obras y servicios que mejoren la calidad de vida de los habitantes, por medio de métodos especiales de recaudación que respeten la capacidad de aporte de los vecinos, así como también de donaciones de entidades públicas o privadas, y de créditos a través de la banca pública y/o privada.

ARTÍCULO 15.- DECISIONES. Las consultas a los Propietarios sobre los asuntos a ser sometidos para su decisión, así como las respuestas de los mismos, se harán por escrito. Los acuerdos se aprobaran con la aceptación al menos de dos terceras (2/3) partes de los propietarios del inmueble.

TÍTULO IV
DE LAS ASOCIACIONES DE VECINOS
CAPÍTULO I
DEL ÁMBITO TERRITORIAL

ARTÍCULO 16.- DETERMINACIÓN. La comunidad interesada en constituir una Asociación de Vecinos deberá realizar la solicitud ante la Secretaría del Consejo Local de Planificación Pública municipal, a cuyo fin propondrá en su solicitud un determinado ámbito territorial, delimitado sobre la base de los criterios y elementos señalados en el Artículo 10 de la presente Ley. La Secretaría deberá decidir sobre la solicitud, de manera positiva o negativamente, dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a su recepción.
PARÁGRAFO ÚNICO Recibida la solicitud, la Secretaría notificará a las Asociaciones de Vecinos colindantes a fin de dar su opinión respecto de la misma dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. La falta de pronunciamiento expreso por parte de las Asociaciones notificadas se entenderá como opinión favorable a la solicitud.

ARTÍCULO 17.- CRITERIOS. La Secretaría del Consejo Local de Planificación Pública será la encargada de llevar el Registro Sistematizado de las Asociaciones de Vecinos, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 271 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal. Los ámbitos territoriales deberán reflejar objetivamente la estructura de asentamiento de las diferentes comunidades vecinales que integran el Municipio y se tomará en cuenta los diversos elementos históricos, culturales, físicos, sociales, económicos, urbanísticos y de otra naturaleza que, según el caso, intervengan en la configuración de tales comunidades. A estos efectos se oirá la opinión de las propias comunidades vinculadas a la solicitud.

ARTICULO 18. REGISTRO Y CONTROL. Se crea la oficina estadal de Juntas de Condominios y Asociaciones de Vecinos, adscrita al Instituto de Vivienda del Estado Bolivariano de Miranda, a los efectos de recabar y recopilar la información de los Municipios y contribuir al fortalecimiento, promoción, evaluación y supervisión de las políticas públicas destinadas al beneficio de las comunidades, así como al control en el cumplimiento de las leyes nacionales, estadales y demás ordenanzas municipales.

CAPÍTULO II
DEL PROCEDIMIENTO DE CONSTITUCIÓN DE LAS ASOCIACIONES DE VECINOS

ARTÍCULO 19.- CONFORMACIÓN. Los interesados en constituir una Asociación de Vecinos tendrán la mayor libertad para elaborar los Estatutos, de conformidad con las normas del Código Civil y demás previsiones legales aplicables en el marco del ordenamiento jurídico venezolano, debiendo ajustarse a las disposiciones generales establecidas en la presente ley, solo a los fines de asegurar que su organización y funcionamiento sean inclusivos, participativos y democráticos y respondan a la naturaleza propia de este tipo de organizaciones.

ARTÍCULO 20.- ESTATUTOS. Los Estatutos de las Asociaciones de Vecinos contendrán las siguientes disposiciones:

1. De Carácter General: Relativas al nombre de la Asociación, su carácter democrático, domicilio, ámbito espacial, objeto y régimen de modificación de los Estatutos.
2. De Organización: Concernientes a la integración y atribuciones de los directivos, al funcionamiento de las Asambleas, a los derechos y deberes de los miembros, lo referente al control y fiscalización de la Administración y gestión de la Asociación y lo relativo a los procesos electorales internos.
3. De Funcionamiento: Relativas a reuniones periódicas, formación y manejo de su patrimonio, canales de información y mecanismos de participación, reglas de disolución, rendición de cuentas, divulgación de información, consultas a la comunidad, relaciones con organismos públicos municipales, estadales y nacionales, y con otras organizaciones comunitarias, así como otro aspecto que permita definir con claridad las actividades que desarrollará la Asociación, siempre en beneficio de sus asociados y de la comunidad que representa.

ARTÍCULO 21.- PORCENTAJE DE CONSTITUCIÓN La Asociación de Vecinos deberá ser constituida por un número representativo de Vecinos, mayores de edad y residentes, que representen un porcentaje no menor al cero con un por ciento (0,1%) de los electores de la parroquia a la que se encuentra adscrita la asociación.

ARTÍCULO 22.- ASAMBLEA CONSTITUTIVA. Los promotores harán una convocatoria pública a través de cualquier medio local disponible para la realización de la Asamblea Constitutiva, en la que deberán participar como mínimo la mitad de los miembros de la Asociación de Vecinos.

ARTÍCULO 23.- FUNCIONES DE LA ASAMBLEA. La Asamblea constitutiva, tendrá las siguientes funciones:
1. Proceder a leer la convocatoria, dejándose constancia de los medios que se utilizaron para efectuarla.
2. Aprobar los estatutos que regirán la asociación.
3. Informar sobre el ámbito territorial que determina los límites y alcance territorial de la asociación.
4. Elegir los directivos de conformidad con dichos Estatutos.
5. Designar la persona encargada de hacer los trámites de inscripción ante la correspondiente Oficina Subalterna de Registro.
6. Realizar cualquier otra actuación de la cual se considere necesario dejar constancia en el momento de llevar a cabo la Asamblea.
PARÁGRAFO ÚNICO: De la Asamblea se levantará un acta, que suscribirán los vecinos de la comunidad presentes así como los directivos electos, indicando los cargos correspondientes.

CAPÍTULO III
DE LA ORGANIZACIÓN DE LAS ASOCIACIONES DE VECINOS

ARTÍCULO 23.- MÁXIMA AUTORIDAD. Los miembros de la Asociación de Vecinos reunidos en Asamblea ejercerán la máxima autoridad deliberante y de toma de decisiones, de conformidad con lo que establezcan al respecto los Estatutos.
ARTÍCULO 24.- LAS ASAMBLEAS. Al regular el funcionamiento de las Asambleas, los Estatutos deberán establecer una periodicidad mínima para sus reuniones, así como mecanismos expeditos y abiertos para su convocatoria. Establecerán la mayoría necesaria para la toma de decisiones, así como la obligatoriedad de informar a los vecinos de los acuerdos alcanzados. Podrá preverse la exigencia de la mayoría calificada para las materias que revistan particular importancia para la vida y los objetivos de la Asociación.
ARTÍCULO 25.- ORGANIZACIÓN INTERNA. La Asociación de Vecinos establecerá la organización interna que considere más adecuada a sus características propias, sin menoscabo de los siguientes criterios :
1. La dirección de la Asociación no debe quedar confiada a órganos unipersonales sino colegiados, procurándose que estos estén integrados por un número impar de miembros.
2. Los integrantes de los órganos directivos deben ser designados mediante elección uninominal, directa, universal y secreta de los miembros de la Asociación, para períodos cuya duración se fijará en los Estatutos y en ningún caso excederán de dos años, pudiendo reelegirse de forma inmediata para el mismo cargo.
3. Cuando la extensión territorial y el número de miembros de las Asociaciones de Vecinos así lo aconsejen, se establecerán los mecanismos que permitan la debida representación interna de todos los sectores de la misma.
4. Los miembros de los órganos directivos deben dar cuenta periódicamente de su gestión a la comunidad, a través de los mecanismos previstos en los estatutos, así como facilitar la información solicitada por los asociados.
5. Los estatutos preverán causas y mecanismos para la revocatoria del mandato a los miembros de los órganos directivos. Los procedimientos que se establezcan deberán garantizar la objetividad e imparcialidad en la decisión.

ARTÍCULO 26.- COMISIONES DE TRABAJO. Las Asociaciones de Vecinos podrán constituir, a través de los procedimientos internos adecuados, las comisiones y equipos de trabajo que consideren conveniente, conforme a la realidad de cada comunidad.

ARTÍCULO 27.- COMISIÓN ELECTORAL. Para la realización de actividades de índole electoral, de referéndum o de consulta escrita, las Asociaciones de Vecinos establecerán mecanismos que garanticen su objetividad e imparcialidad, pudiendo constituirse para tal fin una comisión o equipo dotado de autonomía, que se encargue de
organizar, vigilar, ejecutar y fiscalizar dichos procesos, de acuerdo con las normas previstas en los Estatutos.

CAPÍTULO IV
DEL FUNCIONAMIENTO DE LAS ASOCIACIONES DE VECINOS

ARTÍCULO 28.- PARTICIPACIÓN EFECTIVA. Las asociaciones de vecinos deberán garantizar la participación efectiva de sus miembros mediante las consultas permanentes y sistemáticas, la divulgación e información de sus cometidos a todos los miembros, y por cualquier otro medio idóneo para promover la participación efectiva de sus miembros en las tomas de decisiones y en el ejercicio de la contraloría vecinal.

ARTÍCULO 29.- RESTRICCIONES Las Asociaciones de Vecinos, los directivos y titulares de los órganos no podrán realizar actos de proselitismo político en sus reuniones ni durante la ejecución de las actividades que les son propias, conforme a sus fines, ya que están destinadas a la defensa de los intereses de la comunidad.

ARTÍCULO 30.- PROHIBICIONES. Las Asociaciones de Vecinos no deberán permitir en sus sedes la celebración de juegos de envite y azar, el expendio de bebidas alcohólicas ni, en general, la realización de actividades que sean contrarías a los fines propios de estas organizaciones, so pena de ser removidos de sus cargos los directivos principales y suplentes, todo aquel que fomente las actividades, o permita por acción u omisión la misma, acarreando con ello la responsabilidad civil, administrativa y penal a que haya lugar.

ARTÍCULO 31.- DELEGACIÓN. Los órganos directivos de las Asociaciones de Vecinos deberán asistir o designar a alguno o algunos de sus miembros para que las representen en las sesiones que sean invitados por cualesquiera de los órganos del Poder Público Nacional, Estadal o Municipal, sus entes descentralizados o el sector privado, cuando hayan de tratarse materias relativas al interés de la comunidad.

TÍTULO V
DEL PATRIMONIO, AYUDAS ECONÓMICAS Y COOPERACIÓN.

ARTÍCULO 32.- PATRIMONIO. El patrimonio de las Asociaciones de Vecinos y las Juntas de Condominio estará constituido, por los aportes ordinarios y extraordinarios que hagan sus respectivos miembros, las donaciones, contribuciones y demás ingresos que puedan recibir por cualquier título o causa lícitos y las ayudas económicas que puedan serle otorgadas por los Municipios y demás Entidades Locales, dentro de sus posibilidades y de conformidad con la Ley y las Ordenanzas respectivas.

ARTÍCULO 33: FONDO DE RESERVA. Se crea el Fondo de reserva estadal para las juntas de condominios y asociaciones de vecinos, el cual tendrá por objeto contribuir al pago de gastos comunes extraordinarios, gastos de emergencia o inversiones de capital que contribuyan al mejoramiento y revalorización de los bienes inmuebles constituidos en condominios o que formen parte de la Asociación de Vecinos debidamente registrada.

ARTÍCULO 34. RECURSOS DEL FONDO. La Gobernación del Estado Bolivariano de Miranda y los municipios del estado, contribuirán al financiamiento de este fondo en un porcentaje no menor del uno por ciento (1%) de su recaudación tributaria mensual.

ARTÍCULO 35.- APORTES EXTRAORDINARIOS. El fondo de reserva además de los ingresos ordinarios estipulados en el artículo anterior, podrá recibir aportes extraordinarios de entes públicos y privados que tengan por objeto contribuir a los fines de esta ley y que garanticen la consecución de los mismos.

ARTÍCULO 36.- ADMINISTRACIÓN. El fondo será administrado por una junta directiva, colegiada y renovada cada año, Conformada por: un (01) representante de la gobernación del estado Bolivariano de Miranda, nombrado por el Gobernador o Gobernadora del estado, tres (03) Alcaldes o alcaldesas de los municipios del Estado Bolivariano de Miranda con el mayor numero de habitantes, dos (02) representantes de dos (02) juntas de condominios del Estado Bolivariano de Miranda, que resulten del mayor numero de postulaciones por las juntas de condominios ante la Oficina Estadal de Junta de Condominios y Asociaciones de Vecinos, un (01) representante de una Asociación de Vecinos del Estado Miranda, que resulte del mayor numero de postulaciones realizadas por los miembros de las Asociaciones de Vecinos ante la Oficina Estadal de Junta de Condominios y Asociaciones de Vecinos.

ARTÍCULO 37.- FUNCIONAMIENTO. La Junta Directiva establecerá los criterios y normas para su funcionamiento, organización y evaluación de los proyectos a financiar en coordinación con la Oficina Estadal de Juntas de Condominios y Asociaciones de Vecinos, quien velará por el cumplimiento de los fines, el control, supervisión y el apego a los procedimientos y normativas administrativas correspondientes.

ARTÍCULO 38.- AYUDAS ECONÓMICAS Las Entidades regionales, municipales y Locales, podrán otorgar ayudas económicas a las Asociaciones de Vecinos y Juntas de Condominio, para la ejecución de Proyectos. Para ello podrán exigirles como condición, el establecimiento dentro de su estructura de mecanismos adecuados de control y vigilancia internos, así como la adopción de sistemas confiables de contabilidad para el manejo de dichos fondos.

ARTÍCULO 39.- COOPERACIÓN. La Oficina Estadal de juntas de condominios y asociaciones de vecinos, promoverá la cooperación vecinal para labores de asesoramiento en:

1. Levantamiento de los planes de seguridad y atención social con las instancias regionales y municipales competentes en esos temas.
2. Comisiones de vecinos encargadas de contribuir en la evaluación del funcionamiento de los servicios.
3.- Asesorar y acompañar el plan de inversión publico en las áreas y proyector prioritarios ya identificados por estas organizaciones.

ARTÍCULO 40.- EVALUACIÓN. A los fines de la inversión de los recursos provenientes del fondo se dará prioridad al inmueble con mayor afectación en su estructura y servicios, a tales efectos, la junta designara una comisión multidisciplinaria que evalué el estado de los inmuebles y emita informe de prioridad para la asignación de los recursos.

ARTÍCULO 41.- REGISTRO ANTE EL MUNICIPIO Los representantes legales de la Asociación de Vecinos y las Juntas de Condominio deberán enviar una comunicación a la Secretaría del Consejo Local de Planificación Pública, acompañada de copia simple del documento constitutivo que señale los titulares de sus órganos directivos, para proceder a su inscripción en el Registro Único llevado por esa instancia, destinado a dejar memoria escrita de las actuaciones de dichos entes frente al Municipio.
PARÁGRAFO PRIMERO: Las Asociaciones de vecinos y Juntas de Condominio que por alguna causa les faltare algún recaudo, la Secretaria tomará debida nota y procederá a su inscripción, siempre y cuando sus directivas se encuentren vigentes y consignen el recaudo faltante en tiempo prudencial establecido por la secretaria.
PARÁGRAFO SEGUNDO: El Consejo Local de Planificación Pública enviará copia de sus registros cada seis meses a la Oficina Estadal de Juntas de Condominios y Asociaciones de Vecinos, a los fines de su revisión y consolidación de la memoria estadal.

TÍTULO VI
DISPOSICIONES FINALES Y TRANSITORIAS

ARTÍCULO 42.- VIGENCIA. Esta Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial del Estado Bolivariano de Miranda.
ARTÍCULO 43.- En todo lo no previsto en la presente ley sobre lapsos y procedimientos vinculados a las peticiones y solicitudes formuladas ante los organismos públicos, se aplicarán las disposiciones de la LeyOrgánica de Procedimientos Administrativos o de las Ordenanzas respectivas, según los casos.

ARTÍCULO 44.- Las Asociaciones de Vecinos y las Juntas de Condominio legalmente constituidas hasta la fecha de publicación de la presente ley, no requerirán adecuar su organización, funcionamiento y normas internas a lo establecido en la misma, sólo proceder a efectuar la inscripción respectiva de acuerdo al artículo 41 de la presente ley.

Carta Consulta en el Condominio

CARTA CONSULTA EN EL CONDOMINIO 

La Ley de Propiedad Horizontal  nos trae en el Articulo 23  el mecanismo de la CARTA CONSULTA

Es importante conocer y revisar primero lo que dispone el Articulo 22 que citamos seguidamente: 

"Art. 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes."

De allí la importancia de revisar primero nuestro documento de condominio ya que es la misma Ley la que nos indica que en materia de mecanismos de participación de toma de decisiones en propiedad horizontal, prevalece el documento, con la salvedad, y esto es un comentario particular que emitimos con respecto a esto:  que tal decisión no vaya en contra del ordenamiento jurídico vigente en nuestro pais

CONSULTA ESCRITA. Comúnmente llamada la Carta Consulta 

"Artículo 23.- Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, Salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.

Si dentro de los ocho (8) días siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado."

Luego de la transcripción textual del articulo conforme la Ley, comentaremos unos puntos importantes  y que muchas comunidades y hasta Administradoras de condominio pasan por alto, y que puede invalidar la decisión tomada en Carta Consulta, es la comunicación de los acuerdos logrados por esta vía, en este sentido tenemos: 

COMUNICACIÓN DE LOS ACUERDOS POR PARTE DEL ADMINISTRADOR LUEGO DE ASENTAR LOS MISMOS EN EL LIBRO DE ACTAS DE ASAMBLEAS 

El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.

Este requisito, viene a suplir, a nuestro juicio, la convocatoria en prensa que se hace cuando se trata de una decisión que tomamos EN ASAMBLEA, es decir, la Carta Consulta en ninguna parte del articulado referido a ella, señala que hay que convocar en prensa, pero indica, a diferencia de la Asamblea, una COMUNICACIÓN que debe ser entregada a los propietarios, so pena de nulidad de la misma. Esta comunicación es importante, es el ultimo paso que damos cuando hacemos una Carta Consulta y el acuerdo debe necesariamente ser asentado en el Libro de Actas de Asambleas. 

Una pregunta que nos hacen siempre es la siguiente: ¿El libro de Actas debemos pasarlo a los propietarios para que lo firmen?. 

La respuesta es NO

El libro no lo firman los propietarios, lo que van a firmar los propietarios que participen en el proceso es LA CARTA CONSULTA, cuyos soportes deben ser conservados por parte del Administrador para exhibirlos a cualquier propietario que lo solicite 

¿Qué porcentaje necesitamos para tomar una decisión por CARTA CONSULTA?

Eso va a depender del tipo de decisión que vaya a tomar LA COMUNIDAD, si vamos a efectuar unas mejoras en el Edificio por ejemplo y conforme lo dispone el Art. 9 de la Ley, se requiere la aprobación del 75% 

Cada edificio debe revisar su Documento de Condominio, generalmente allí se establece el régimen aplicable a esta modalidad de participación y toma de decisiones en el Condominio 

Artículos mencionados: Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial número 3.241 del 18 de agosto de 1983 

@allcondominium 

Calendario 2020

Edificios nZEB Nearly Zero Energy

¿Es posible que un edificio no consuma casi energía? Es el reto que tienen entre manos los creadores de los Edificios nZEB (Nearly Zero Energy). En el año 2010, la directiva del Parlamento Europeo marcó una directriz relativa a la eficiencia energética que se aplicará a partir del 2020 a todos los edificios.

Este nuevo modelo haría temblar los cimientos del diseño, la construcción y la gestión de los edificios que hasta ahora conocemos, todo ello con el objetivo de conseguir una mayor eficiencia energética en las urbes y disminuir la emisión de los gases de efecto invernadero a la atmósfera (los edificios son responsables del 40% de estos vertidos). Se trataría de reducir el consumo de energía actual de una construcción en un 80%. Este planteamiento no es ninguna utopía, ya existen más de 200 obras de este tipo repartidas por todo el mundo. 

Según la normativa europea, los edificios públicos deberían ser los primeros en adaptarse (a partir del 31 de diciembre de 2018) y posteriormente lo harían los privados (a partir del 31 de diciembre de 2020). Sin embargo, Europa ha dejado libertad a cada país para redactar sus reglas, España en esta línea todavía no ha publicado la modificación del Código Técnico de la Edificación, por lo que todavía está muy en el aire este asunto.

  

Una construcción que se adapta al entorno y no al revés

Por ahora, hay que ir paso a paso. Los primeros propósitos se centran en reducir en la climatización y en el agua corriente sanitaria. ¿Cómo puede lograrse? Reduciendo el consumo de energía en los edificios y consiguiendo que el uso indispensable provenga de fuentes de energías renovables. Por ejemplo, aprovechando más el diseño arquitectónico inteligente y las condiciones del entorno. Para ello es necesario un estudio exhaustivo del espacio donde se va a construir (o ya se ha construido). La climatología del lugar es fundamental, no solo por la luz, sino también por otros factores meteorológicos como la cercanía a la costa o el viento. Se delimitará el consumo de energía primaria y aquellas obras que lo superen no estarán en la lista de ‘edificios nZEB’. Por lo tanto, no lo tendrán validado en el Certificado Energético del inmueble, documento obligatorio desde el año 2013. 

¿Qué posición ocupan en estas construcciones las energías renovables? Son un apoyo, pero nunca un salvavidas. Esto quiere decir, que los errores de diseño no pueden subsanarse con energías renovables, ese no es el concepto de los edificios de casi energía cero. También tendrá un tope de consumo que no deberá sobrepasarse. 

Afecta a los edificios de nueva construcción a partir del 2021

No obstante, que nadie se alarme porque no es necesario reformar los edificios actuales. Esta normativa se aplicará a las todas nuevas construcciones a partir del 31 de diciembre de 2020, aunque sí que es posible que se pida un cierto compromiso en algunas reformas, pero las directrices serán más flexibles en esos casos. En caso de incumplimiento, el Ministerio de Fomento del Gobierno de España ya ha advertido que podría haber sanciones. 

En ese sentido, para ayudar en esta transición hacia el consumo 0 de energía, la Administración ofrece ayudas a través del Plan Estatal de Vivienda con las que se impulsa la instalación de fuentes de energías renovables, entre otros. 

 Con información de : Compañías de Luz

https://www.companias-de-luz.com/los-edificios-nzeb-recalan-en-europa/

ACTAS del Condominio no amerigan registro

Si vivimos en un edificio bajo el régimen de Propiedad Horizontal debemos tener dos libros para asentar allí las decisiones que tomemos en nuestro condominio. Estos libros son:


1) Libro de Asambleas de Copropietarios
2) Libro de Junta de Condominio

Ambos libros deben estar sellados por Notario Público, eso lo establece el articulo 20 literal "g" de la Ley de Propiedad Horizontal. El Notario hará constar en el primer folio de apertura, que se trata del libro de Actas de Asambleas de copropietarios por ejemplo, y allí se detallarán los datos de nuestro documento de condominio


LIBRO DE ACTAS DE ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS
Que asentamos en el libro de Actas de Asambleas de Copropietarios: aquí se transcriben las decisiones que provengan de una Asamblea legalmente convocada, o una Carta Consulta

Las Actas no deben contener espacios en blanco ni tachaduras ni enmendaduras, si esto sucede hay que colocar al final una aclaratoria y los que participan en la reunión o la asamblea, depende del libro que estemos trabajando, deben firmar todos nuevamente al final haciendo saber que están de acuerdo con esa aclaratoria. Eso se hace en el mismo acto, no despues.

LIBRO DE ACTAS DE JUNTA DE CONDOMINIO 
Que asentamos en el libro de Actas d Junta de Condominio: allí asentamos las decisiones que toma la Junta de Condominio en su giro diario en el condominio

DONDE HACEMOS CONSTAR EL NOMBRAMIENTO DEL PRESIDENTE DE JUNTA 
Inmediatamente después de celebrar nuestra asamblea de propietarios donde elegimos Junta de Condominio y levantar la respectiva acta en el libro de Asambleas, debemos abrir un Acta en el libro de JUNTA DE CONDOMINIO, allí asentaremos el nombramiento del Presidente de la Junta, de conformidad con lo que dispone el articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal

¿LIBROS DE ACTAS AMERITAN SER REGISTRADAS?
Es una pregunta frecuente en el condominio y la que genera muchas dudas sobre todo porque en las entidades bancarias han solicitado a las Juntas de Condominio que lleven el Acta Registrada donde consta su nombramiento

La ley de propiedad horizontal establece en el articulo 20 literal "g" que los libros deben estar sellados por Notario Público, y no exige mayor formalidad para los libros de Actas. En este sentido, todas las decisiones que asentemos en estos libros y que previamente tengamos sellado por la Notaría, surten efectos legales frente a terceros, no hay necesidad de registrar sus actas, salvo esta excepción:

1) Que la decisión que tome la Asamblea sea un acto sujeto a las formalidades registrales, por ejemplo la modificación del Documento de Condominio, allí si debemos llevar nuestra Acta de Asamblea ante el Registro Inmobiliario para su debida inscripción en los asientos registrales
2) Cualquier otro acto que esté sujeto a la formalidad registral

Cuando vamos al banco y nos exijan un Acta registrada debemos hacerle ver al empleado que nos hace tal exigencia, lo citado anteriormente. De hecho ni siquiera en un tribunal donde llevamos el Acta que autoriza un proceso judicial, nos piden un Acta registrada, pues la misma ley indica que bastará que la misma conste en el Libro sellado por Notario Público

No obstante lo citado anteriormente, la comunidad si así lo considera necesario y le genera mayor seguridad, está en la libertad de llevar el Acta al Registro Inmobiliario y solicitar su registro, es valido hacerlo pero no es una obligación para que las decisiones tengan validez 

Enmedaduras y tachaduras: procuremos que nuestras actas no lleven enmendaduras ni tachaduras. Si nos equivocamos, podemos salvar la información aclarando al final cual es la corrección y procederán los presentes a validar esa enmienda, solo así será válida esa enmienda. Esto se hace como lo comentamos anterioremente, EN EL MISMO ACTO y no posteriormente.



@allcondominium

JUNTA DE CONDOMINIO RECIEN ELECTA

La junta de condominio recién electa se enfrenta a varios retos, trabajar por una comunidad, ad honorem, es decir sin percibir beneficio económico por su dedicación, pero sobre todo se enfrenta a una situación muy común y desagradable con la Junta de Condominio saliente.

Es lamentable que siendo copropietarios y con el deber de velar por el BIEN COMÚN, nos encontremos con una transición caótica. Hemos visto casos de Junta de condominio que ni entregan llaves de las áreas comunes como cuarto de bombas de agua, azotea, sala de fiestas, etc.

Hay casos donde inclusive la Junta de Condominio sigue firmando cheques y actuando como si nada hubiese ocurrido, hay actuaciones que necesariamente deben ser atacadas a tiempo.

Muchas veces no basta la mera intención, hay que saber como hacer las cosas y hacerlas de manera correcta, ello en beneficio de la comunidad entera. ¿Qué podemos hacer ante actos arbitrarios y perturbatorios de los miembros de junta anterior? no es nada difícil ni complicado sin embargo hay que hacer las cosas por orden, evitar tomar decisiones emocionales y pensar que podemos ejecutar las actividades en orden de prioridades

Hay tantas prioridades en el Edificio, los servicios, los trabajos, la mora, que no nos van a dejar tiempo para empezar con buen pie como Junta de Condominio pero si nos organizamos y asesoramos bien, lo podemos lograr, ambas cosas a la vez:

1) Empezar con buen pie como nueva Junta y
2) Trabajar por todo lo pendiente que tenemos en el edificio

INVENTARIO

Es importante hacer un inventario de lo que recibimos de la junta anterior, y especificar bien que cosas nos hacen falta, quien las tiene, por qué no la entregan, esto es importante determinar para saber como actuar en cada caso.

LIBROS

Debemos tener el control de los libros del condominio, en ese inventario debemos dejar constancia de esta situación, si falta alguno, quien lo tiene, que podemos hacer para recuperarlo, ver la viabilidad jurídica de obtener uno nuevo, revisar bien las actuaciones anteriores

Hay muchas situaciones que se presentan en una etapa de transición, queremos hacer una Auditoria pero no sabemos como manejar ese proceso, es importante tratar de organizar la documentación recibida ya que cualquier examen, revisión o evaluación que tengamos que conferir a los expertos, empieza por entregar lo que tenemos, y dejar constancia de aquello que nos hace falta, ¿Para qué? para que nuestra gestión no se vea empañada desde el principio por asuntos mal hechos o dejados de hacer por la junta saliente

ASESORIA LEGAL

Es importante obtener una asesoría legal adecuada en la etapa de transición entre una junta y la otra, ello para determinar responsabilidades, empezar una gestión limpia con nuestras actuaciones y para tener un buen informe de cuentas que presentar a nuestra comunidad.

Cada caso es particular, cada edificio tiene sus caracteristicas especiales. Hay muchas dudas, y todo absolutamente todo se puede solventar.

EMPLEADOS
Una de las situaciones más incómodas es la falta de reconocimiento de los empleados del condominio hacia la nueva Junta, es algo que debe atacarse desde el principio con tacto pero con firmeza, hay una autoridad que respetar pero debemos hacerlo saber a los empleados de tal manera que no cause fisuras en la relación EMPLEADO-PATRONO

Si su edificio se encuentra en este supuesto, con junta de condominio recién electa, con problemas con la junta saliente que no colabora para que su gestión tenga buen inicio, pues prepárense, documentense al respecto, levanten las actas correspondientes, ejerzan su derecho ante los entes competentes y den inicio a una buena gestión de la manera correcta


CHARLA PREPARATORIA PARA JUNTAS RECIEN ELECTAS

A los fines de fortalecer los conocimientos y brindar un acompañamiento a las juntas recién electas, ofrecemos una Charla preparatoria a esas juntas de condominio que lo que han recibido de la junta saliente, y en algunos casos, de la administradora, es trabas, negativas, falta de colaboración. Si ellos no los apoyan para que la transición sea amigable, reciban la inducción adecuada, empiecen con buen pie y dejen atrás todo aquello que pretende empañar su gestión desde el principio

Soliciten su Charla preparatoria  con el facilitador con experiencia en estos procesos de transición de Juntas de Condominio, escriban  al correo allcondominium@gmail.com y reciban la orientación necesaria para una buena gestión y sobre todo un buen inicio al frente de los cargos para los cuales fueron nombrados por su comunidad.


El equipo de Todo condominios
@allcondominium

Persona no grata en el Condominio

La locución latina persona non grata significa literalmente "persona no grata/no agradable/no bienvenida" y se usa en referencia a una persona que se considera como Indeseable por un Gobierno o una institución

El Derecho Internacional regula en el marco de las relaciones Diplomáticas, la posibilidad de que un Estado declare persona non grata a un nacional de otro Estado.

La declaración tiene unos efectos jurídicos, así la persona afectada pierde en un plazo razonable los “privilegios”, inmunidad jurisdiccional que frente al Estado declarante le corresponderían en calidad de miembro de una misión diplomática.

La institución de la “declaración de persona non grata”, tan antigua como la diplomacia misma, ingresó al derecho diplomático con la Convención de Viena de 18 de abril de 1961.

El Artículo 10 de la CRBV establece que el Estado ante el cual está acreditado un funcionario diplomático puede, en cualquier momento y sin tener que exponer los motivos de la medida, “comunicar al Estado acreditante” que ese funcionario es “persona non grata” o  que su presencia en el país no es aceptable. Una persona así declarada es considerada inaceptable y normalmente es requerida por su país de origen para que regrese.

En un uso no diplomático, calificar a alguien como «persona non grata» no tiene ninguna consecuencia jurídica, inclusive cuando quien se pronuncia en tal sentido es una Administración Pública, por lo que tan solo significa que la «persona non grata» no resulta del agrado de los miembros del órgano que optaron por tal distinción.

Se dice que su significado es más bien simbólico. Una resolución de este tipo no tiene ningún efecto jurídico, en el sentido de que no establece derechos u obligaciones, no puede ordenar, prohibir o permitir determinada conducta.

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CONSECUENCIAS DE LAS DECLARACIONES DE PERSONA NON GRATA. El Derecho al Honor, Reputación y Decoro

El hecho de que estas declaraciones no persigan establecer regulaciones jurídicas no quita que afecten a los derechos e intereses legítimos de las personas a las que se refieren. Así lo reconocen inequívocamente nuestros Tribunales desde el mismo momento en que han admitido y estimado varios recursos contencioso-administrativos contra ellas. Ahora bien, ¿cuál es el derecho o interés legítimo afectado?

Consideramos que la declaratoria de persona non grata, por parte de la Asamblea General de Copropietarios, vulnera el Derecho al debido proceso, pues dicha declaración es una sanción moral frente a la cual la persona afectada no puede esgrimir argumentos de defensa, en la mayoría de las veces ni está presente en la Asamblea que lo pretende declarar como Persona No Grata

Imagen referencial de la web

Consideramos que la declaratoria de Persona No Grata de un vecino,  afecta la imagen de este ante su comunidad, por cuanto sugiere como una persona no-deseable

Con la vulneración del principio de legalidad, estaríamos en presencia de la  imposibilidad jurídica de esta clase sanciones. No sólo la potestad sancionadora de las Asambleas de Copropietarios están sometidas al principio de legalidad sino todas sus actuaciones.

No hay delito, ni hay pena sin ley previa en la cual se tipifiquen determinados actos como delitos y se indiquen las penas aplicables a las personas que los perpetren “Nullum Crimen, nulla pena, sine lege”

Estimamos que cualquier propietario puede interponer un recurso de Amparo Constitucional contra el condominio al considerar que se le vulneran varios derechos con este tipo de declaratorias, y más si son en Asambleas de Propietarios, y ellos son: El derecho al debido proceso, el honor, reputación y decoro,  ya que la declaratoria de persona non grata es un tipo de sanción moral que se impone, donde el afectado no tiene oportunidad de esgrimir defensa alguna, por tanto es una vulneración de los derechos antes citados, ya que una persona non grata hace referencia a alguien detestable e inconveniente para quienes lo rodean.

A fin de ilustrar  la información aquí suministrada, veamos el extracto de una Sentencia  CONSTITUCIONAL VENEZOLANA, la cual Ratifica decisión del Tribunal Contencioso que declaró NULA la declaratoria de persona no grata de la Federación Venezolano de TIRO

“Por las razones precedentemente expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en nombre de la República por autoridad de la Ley CONFIRMA la decisión dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, de fecha 13 de diciembre de 1999, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional interpuesta por la representación judicial del ciudadano Manuel Guevara Bruces, contra la Federación Venezolana de Tiro, por lo que se refiere al acto de fecha 25 de noviembre de 1999, y declaró no tener materia sobre la cual decidir respecto de la sanción impuesta por medio de acto administrativo de fecha 1º de octubre de 1999.”

Fuente:Sentencia Sala Constitutcional RBVN
Expediente Exp. 00-0884 del año 2000 caso MANUEL RAMON GUEVARA BRUCES, titular de la cédula de identidad Nº 3.440.803, contra la resolución dictada por la Asamblea General Extraordinaria de la FEDERACIÓN VENEZOLANA DE TIRO, 

http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Agosto/927-090800-00-0884.htm



APLICANDO EL ARTICULO 39 de la Ley de Propiedad Horizontal

¿Pero que pasa si es un hecho que tenemos una persona no grata en el condominio y queremos, sin cometer arbitrariedades y evitar inconvenientes, intentar una acción judicial?  

¿Tenemos algunas vías legales para ello?

En este caso, tenemos una herramienta que nos permite, ejercer nuestros derechos y no quedarnos de brazos cruzados ante situaciones excepcionales en nuestro condominio, donde podemos inclusive obligar a ese vecino problemático, no grato, indeseable,  a Vender su inmueble y que se retire de nuestra comunidad

Nos referimos a la Demanda contra el propietario que reiteradamente incumple sus obligaciones con nuestro condominio, dispone el articulo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente:

Esta es la vía idónea para hacer valer nuestros derechos ante un vecino indeseable, bastará para ello que se convoque la Asamblea conforme los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y se obtenga la conformidad del 75% de los propietarios para dar inicio al respectivo Proceso Judicial.







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