La Renuncia de la Junta de Condominio
Por Abog. Yelitze Cortez
La ley de propiedad horizontal dispone la obligación de constituir Junta en todo Edificio, es un órgano que debe existir en cualquier inmueble que esté sometido al régimen de Propiedad Horizontal, eso lo vemos en el articulo 18, entonces, siendo la Junta de Condominio un órgano de obligatorio funcionamiento en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, y habiendo elegido nuestra Junta de Condominio, lo que debemos hacer si ésta RENUNCIA, es convocar una Asamblea para elegir sus nuevos integrantes para un nuevo período de un año.
¿Basta una carta o un correo para que esa renuncia tenga efecto?
La llamada RENUNCIA necesariamente debe ser notificada de manera formal ante la comunidad de copropietarios, y más allá de eso, debemos tramitarla con las actividades que tal acto impone para que podamos separarnos legalmente de nuestros cargos, eso lo vamos a ver más adelante, y esa notificación debemos hacerlo no solo a la Administradora, sino a nuestra COMUNIDAD ya que es ésta quien eligió a la Junta y es la comunidad quien debe canalizar con la Administradora para que se proceda con la convocatoria de la Asamblea que elegirá a la nueva Junta de Condominio.
Ante la circunstancia que se nos presenta en el condominio donde la Junta, es decir, sus integrantes no pueden continuar al frente de sus obligaciones, no deben limitarse a una simple manifestación, sino que deben emplear toda la diligencia para formalizar esa RENUNCIA ante la Asamblea y rendir informe de cuentas del período correspondiente. De no hacerlo, ante terceros y ante un eventual proceso judicial si fuere el caso, esa es la Junta de Condominio vigente porque es la que consta en Acta, de allí que sea necesario culminar con estas actividades FORMALES para separarse de sus cargos.
Vale aclarar que con respecto a esta figura de la Renuncia, en Propiedad Horizontal no hay un articulo específico que lo disponga ni lo regule, de manera que en cualquier momento podrá la Junta separarse de sus cargos, pero esto no tendrá efecto con una simple carta o correo enviado a su comunidad, por lo cual deberán activar las diligencias para que se lleve a cabo su Asamblea de copropietarios y en esa Convocatoria debemos colocar el punto del Informe de la Junta y el punto de la elección de una nueva junta de condominio
Habiendo aclarado el punto de la forma de proceder cuando renuncia la Junta completa, hay algo que debemos manejar de manera diferente, la Renuncia del Presidente de la Junta, y sobre ese tema hay una entrada en el Blog de la Abogada Yelitze Cortez, www.yelitzecortez.blogspot.com, igual veamos este supuesto
Si nos encontramos en presencia de la renuncia del Presidente de la Junta, no hay necesidad de convocar una Asamblea porque no afecta la mayoría con la cual está conformado este órgano, recordemos que el articulo 18 nos indica que la Junta decidirá por mayoría de votos, y también es importante recordar que el mismo articulo 18 nos indica que del seno de la Junta se nombra el Presidente, dicho esto y ante la renuncia del Presidente de la Junta, será esta la que reestructure y designe entre sus miembros al nuevo Presidente, de eso se dejará constancia en el Libro de Actas de Junta que hemos sellado previamente ante la Notaría Pública y lo haremos saber a la comunidad y a nuestro Administrador.
¿Qué hacer entonces cuando renuncia el Presidente de la Junta de Condominio?
En la legislación venezolana, formar parte de la Junta de Condominio es un acto voluntario, si bien es cierto que la Junta es un órgano de obligatorio funcionamiento, no hay norma que obligue a un propietario a formar parte de la Junta, contrario a lo que dispone la Legislación Española por citar un ejemplo, donde el cargo de Presidente es OBLIGATORIO en toda Comunidad
Hay una falsa creencia de que un miembro de Junta no puede renunciar, ciertamente LA RENUNCIA es una figura que legalmente no existe en la Ley de Propiedad Horizontal Venezolana, es decir no hay un articulo específico que la regule, sin embargo ningún propietario está obligado a permanecer en ella, toda vez que no hay sanción en la norma, pese a que se establece la obligatoriedad de constituir Junta en todo inmueble sometido a este régimen.
En cuanto a la forma, UNA CARTA DE RENUNCIA no basta para que los miembros de la Junta de Condominio se consideren que se han separado de sus cargos, de hecho, si no emplean la diligencia para elegir formalmente la nueva junta de condominio, permanecen en el cargo hasta que la ASAMBLEA legalmente convocada y celebrada, proceda con la elección de sus miembros nuevamente, nótese que me refiero a sus miembros, por tanto considero que debemos llamar a la asamblea cuando sea la junta la que renuncia, no solo uno de sus integrantes porque esto no afectaría la mayoría y la Junta bien puede seguir en funciones sin ningún inconveniente.
Hay un principio rector en el Derecho Privado que es el Principio de la Autonomía de la Voluntad y es absolutamente normal que cualquier persona, alegue motivos personales para manifestar su imposibilidad de permanecer en la junta de condominio, exceso de trabajo, viaje, inclusive por temas de salud, es una decisión que debemos respetar
En ese sentido, ante una CARTA DE RENUNCIA, vamos a encontrar que los propietarios se enfrentan a muchas dudas que en la mayoría de las veces atenta contra la estabilidad comunitaria, se citan dos:
1. Falsa creencia que tenemos junta acéfala
2. Falsa creencia que debemos convocar nueva asamblea para elegir otra vez la nueva junta
Siendo un acto un acto voluntario el formar parte de la Junta, puede el propietario en cualquier momento separarse del cargo que ostenta dentro de este órgano, manifestando formalmente su decisión, el fundamento de esta opinión es el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, vemos en su encabezado varias disposiciones, desglosa la autora el artículo seguidamente para facilitar la comprensión y ver qué es lo que contiene esta norma:
- Que la Junta estará conformada por 3 copropietarios como principales y 3 como suplentes
- Que la misma es designada por la Asamblea de Copropietarios
- Que sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones.
- Que sus miembros pueden ser REELECTOS
- Que de su seno se elige un Presidente
No hay una norma expresa que indique que la Junta de condominio al vencer sus funciones al año y llegado ese término, fenecen sus funciones de lo cual podemos resumir que: llegado el año y no elegimos junta de condominio, esos miembros permanecen en sus cargos hasta que la Asamblea proceda con la elección de una nueva Junta
Esta es la pregunta frecuente que surge cuando renuncia el Presidente de la Junta de Condominio ¿Debemos convocar una asamblea para elegir nueva Junta?
La renuncia del presidente no es motivo para convocar una Asamblea, siendo un cargo que se designa en el seno de la Junta, a tenor de lo contenido en el articulo 18 LPH, entonces dentro del seno de la Junta se recibe esa renuncia, se levanta un acta que asentaremos en el libro que tenemos previamente sellado por Notario Público y allí tratamos brevemente el punto, recibimos la carta, y procedemos a nombrar nuevo Presidente, es una facultad de la Junta y no de la Asamblea. Sin embargo, hay que aclarar que convocaremos Asamblea de la manera más expedita posible, a los fines de que ese miembro de Junta que renuncia, presente su informe de cuentas ante la comunidad en Asamblea
Tampoco es necesario convocar Asamblea, si renuncia un miembro o dos, cualquiera de ellos que no sea el Presidente, y cuya renuncia no afecta la mayoría de una Junta de Condominio
Es necesario aclarar que no podemos designar entre los miembros de Junta a un nuevo Presidente que escogemos entre la masa de propietarios, y que no esté dentro de los nombrados por la Asamblea, ese cargo de Presidente que por cierto es el único al cual refiere la LPH, será nombrado entre los miembros de Junta legalmente electos en Asamblea y no otro propietario porque de hacerlo así, estaríamos violando el artículo 18 que establece que la Junta la designa la Asamblea de Copropietarios
Las actividades las culminamos informando a la comunidad y al administrador, quien fue designado en este cargo de Presidente de la Junta o en su defecto como queda reestructurada la Junta luego de una eventual renuncia de uno de sus miembros y así debe constar de manera fehaciente en el Acta correspondiente.
Elaborado con la colaboración de la Abogada Yelitze Cortez
