Carta Consulta en el Condominio

CARTA CONSULTA EN EL CONDOMINIO 

La Ley de Propiedad Horizontal  nos trae en el Articulo 23  el mecanismo de la CARTA CONSULTA

Es importante conocer y revisar primero lo que dispone el Articulo 22 que citamos seguidamente: 

"Art. 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes."

De allí la importancia de revisar primero nuestro documento de condominio ya que es la misma Ley la que nos indica que en materia de mecanismos de participación de toma de decisiones en propiedad horizontal, prevalece el documento, con la salvedad, y esto es un comentario particular que emitimos con respecto a esto:  que tal decisión no vaya en contra del ordenamiento jurídico vigente en nuestro pais

CONSULTA ESCRITA. Comúnmente llamada la Carta Consulta 

"Artículo 23.- Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, Salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.

Si dentro de los ocho (8) días siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado."

Luego de la transcripción textual del articulo conforme la Ley, comentaremos unos puntos importantes  y que muchas comunidades y hasta Administradoras de condominio pasan por alto, y que puede invalidar la decisión tomada en Carta Consulta, es la comunicación de los acuerdos logrados por esta vía, en este sentido tenemos: 

COMUNICACIÓN DE LOS ACUERDOS POR PARTE DEL ADMINISTRADOR LUEGO DE ASENTAR LOS MISMOS EN EL LIBRO DE ACTAS DE ASAMBLEAS 

El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.

Este requisito, viene a suplir, a nuestro juicio, la convocatoria en prensa que se hace cuando se trata de una decisión que tomamos EN ASAMBLEA, es decir, la Carta Consulta en ninguna parte del articulado referido a ella, señala que hay que convocar en prensa, pero indica, a diferencia de la Asamblea, una COMUNICACIÓN que debe ser entregada a los propietarios, so pena de nulidad de la misma. Esta comunicación es importante, es el ultimo paso que damos cuando hacemos una Carta Consulta y el acuerdo debe necesariamente ser asentado en el Libro de Actas de Asambleas. 

Una pregunta que nos hacen siempre es la siguiente: ¿El libro de Actas debemos pasarlo a los propietarios para que lo firmen?. 

La respuesta es NO

El libro no lo firman los propietarios, lo que van a firmar los propietarios que participen en el proceso es LA CARTA CONSULTA, cuyos soportes deben ser conservados por parte del Administrador para exhibirlos a cualquier propietario que lo solicite 

¿Qué porcentaje necesitamos para tomar una decisión por CARTA CONSULTA?

Eso va a depender del tipo de decisión que vaya a tomar LA COMUNIDAD, si vamos a efectuar unas mejoras en el Edificio por ejemplo y conforme lo dispone el Art. 9 de la Ley, se requiere la aprobación del 75% 

Cada edificio debe revisar su Documento de Condominio, generalmente allí se establece el régimen aplicable a esta modalidad de participación y toma de decisiones en el Condominio 

Artículos mencionados: Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial número 3.241 del 18 de agosto de 1983 

@allcondominium 

JUNTA DE CONDOMINIO RECIEN ELECTA

La junta de condominio recién electa se enfrenta a varios retos, trabajar por una comunidad, ad honorem, es decir sin percibir beneficio económico por su dedicación, pero sobre todo se enfrenta a una situación muy común y desagradable con la Junta de Condominio saliente.

Es lamentable que siendo copropietarios y con el deber de velar por el BIEN COMÚN, nos encontremos con una transición caótica. Hemos visto casos de Junta de condominio que ni entregan llaves de las áreas comunes como cuarto de bombas de agua, azotea, sala de fiestas, etc.

Hay casos donde inclusive la Junta de Condominio sigue firmando cheques y actuando como si nada hubiese ocurrido, hay actuaciones que necesariamente deben ser atacadas a tiempo.

Muchas veces no basta la mera intención, hay que saber como hacer las cosas y hacerlas de manera correcta, ello en beneficio de la comunidad entera. ¿Qué podemos hacer ante actos arbitrarios y perturbatorios de los miembros de junta anterior? no es nada difícil ni complicado sin embargo hay que hacer las cosas por orden, evitar tomar decisiones emocionales y pensar que podemos ejecutar las actividades en orden de prioridades

Hay tantas prioridades en el Edificio, los servicios, los trabajos, la mora, que no nos van a dejar tiempo para empezar con buen pie como Junta de Condominio pero si nos organizamos y asesoramos bien, lo podemos lograr, ambas cosas a la vez:

1) Empezar con buen pie como nueva Junta y
2) Trabajar por todo lo pendiente que tenemos en el edificio

INVENTARIO

Es importante hacer un inventario de lo que recibimos de la junta anterior, y especificar bien que cosas nos hacen falta, quien las tiene, por qué no la entregan, esto es importante determinar para saber como actuar en cada caso.

LIBROS

Debemos tener el control de los libros del condominio, en ese inventario debemos dejar constancia de esta situación, si falta alguno, quien lo tiene, que podemos hacer para recuperarlo, ver la viabilidad jurídica de obtener uno nuevo, revisar bien las actuaciones anteriores

Hay muchas situaciones que se presentan en una etapa de transición, queremos hacer una Auditoria pero no sabemos como manejar ese proceso, es importante tratar de organizar la documentación recibida ya que cualquier examen, revisión o evaluación que tengamos que conferir a los expertos, empieza por entregar lo que tenemos, y dejar constancia de aquello que nos hace falta, ¿Para qué? para que nuestra gestión no se vea empañada desde el principio por asuntos mal hechos o dejados de hacer por la junta saliente

ASESORIA LEGAL

Es importante obtener una asesoría legal adecuada en la etapa de transición entre una junta y la otra, ello para determinar responsabilidades, empezar una gestión limpia con nuestras actuaciones y para tener un buen informe de cuentas que presentar a nuestra comunidad.

Cada caso es particular, cada edificio tiene sus caracteristicas especiales. Hay muchas dudas, y todo absolutamente todo se puede solventar.

EMPLEADOS
Una de las situaciones más incómodas es la falta de reconocimiento de los empleados del condominio hacia la nueva Junta, es algo que debe atacarse desde el principio con tacto pero con firmeza, hay una autoridad que respetar pero debemos hacerlo saber a los empleados de tal manera que no cause fisuras en la relación EMPLEADO-PATRONO

Si su edificio se encuentra en este supuesto, con junta de condominio recién electa, con problemas con la junta saliente que no colabora para que su gestión tenga buen inicio, pues prepárense, documentense al respecto, levanten las actas correspondientes, ejerzan su derecho ante los entes competentes y den inicio a una buena gestión de la manera correcta


CHARLA PREPARATORIA PARA JUNTAS RECIEN ELECTAS

A los fines de fortalecer los conocimientos y brindar un acompañamiento a las juntas recién electas, ofrecemos una Charla preparatoria a esas juntas de condominio que lo que han recibido de la junta saliente, y en algunos casos, de la administradora, es trabas, negativas, falta de colaboración. Si ellos no los apoyan para que la transición sea amigable, reciban la inducción adecuada, empiecen con buen pie y dejen atrás todo aquello que pretende empañar su gestión desde el principio

Soliciten su Charla preparatoria  con el facilitador con experiencia en estos procesos de transición de Juntas de Condominio, escriban  al correo allcondominium@gmail.com y reciban la orientación necesaria para una buena gestión y sobre todo un buen inicio al frente de los cargos para los cuales fueron nombrados por su comunidad.


El equipo de Todo condominios
@allcondominium

Salario Minimo vigente a partir del 01/09/2018

Luego de 15 días de haber sido anunciado por el Ejecutivo Nacional, fue publicado en Gaceta Oficial Extraordinario Numero 6.403 el nuevo Salario Mínimo Nacional mensual obligatorio en todo el territorio dela República Bolivariana de Venezuela  para los trabajadores del Sector Público y Privado

En este sentido, se estableció que el nuevo ingreso mínimo legal para los trabajadores  que estará vigente a partir del 1 de Septiembre de 2018, es la cantidad de Bs.S 1.980,00 compuesto de la siguiente manera: 

1) Decreto 3.601: Salario Mínimo Bs.S 1.800,00 
2) Decreto 3.602: Cestaticket Socialista Bs.S 180,00



Importante mención, merece el artículo 3 del Decreto 3.601 que indica que el salario mínimo debe pagarse en dinero en efectivo en su totalidad y aclara que NO comprenderán, como parte de los mismos, ningún tipo de salario en especie. Con ello queda descartado que en el caso de los condominios pueda imputarse al Trabajador Residencial,  la vivienda como parte de ese salario 

@allcondominium

MODELO DE ACTA DE REUNIÓN DE JUNTA DE CONDOMINIO

El día de hoy 5 de abril de 2018  siendo las 10:00 am,  se encuentran reunidos los miembros de la  Junta de Condominio del Edificio LLANADA III , ubicado en la Avenida Las Palmas, municipio Libertador, Distrito Capital, en la Planta Baja del Edificio con la finalidad de sostener reunión de Junta de Condominio para tratar los siguientes puntos:

 1) Autorizar a nuestra Administradora  para que en ejercicio de la facultad que le confiere el Articulo 20 literal "e" de la Ley de Propiedad Horizontal,  proceda con el otorgamiento ante la Notaría Pública de instrumento poder al abogado para dar inicio al proceso judicial de cobro de bolívares por deuda de condominio del inmueble identificado como : 1-A  

 2) Los gastos en que se vaya a incurrir para iniciar la respectiva demanda, serán, conforme lo aprobó la Asamblea de Copropietarios de fecha 4/4/2018  cargados al Gasto Común del edificio y los mismos será opuestos al cobro al propietario deudor en la oportunidad procesal pertinente para poder recuperar los gastos necesarios de dicho proceso judicial 

No habiendo más puntos que tratar, suscriben en señal de conformidad y aprobación los miembros principales de la Junta de Condominio

 Observaciones:

 El presente texto debe ser transcrito en el Libro de Actas de Junta de Condominio y firmado por los miembros asistentes a la reunión de Junta

 El libro de actas de junta de condominio debe estar sellado por Notario Publico

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