LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL |
Artículo 1.- Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas, las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso más de uno.
De los apartamentos y de las cosas comunes
Artículo 2.- Los apartamentos y locales a
que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de
toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte. En caso de enajenación
de un apartamento o local los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán
derecho de preferencia.
Obligaciones de los
Copropietarios
Artículo 3.- El uso y disfrute de cada
apartamento o local estará sometido a las siguientes normas:
a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de
otros propietarios incluidas en su apartamento o local;
b) Mantener en
buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones
privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por
quienes deba responder:
c) Consentir las
reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés
general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios,
en las condiciones previstas en el articulo 9 de la presente Ley, teniendo derecho
a que se le resarzan los daños y perjuicios;
d) Permitir la
entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales
anteriores;
e) Usar y
disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No
podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios,
depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble
fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas
partes del mismo;
f) No producir
ruidos, molestias, ni (daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad
de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública;
g) No utilizar
el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.
Obligación
del Propietario de Notificar al Administrador reparaciones o mejoras a su
inmueble
Artículo 4.- El propietario de cada apartamento o local podrá
modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros
propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o
modificación alguna y si adviniera la necesidad de reparaciones urgentes deberá
comunicarlo al Administrador.
Cosas
Comunes
Artículo 5.- Son cosas comunes a todos los
apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la
obtención del correspondiente permiso de construcción;
b) Los
cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos,
escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
c) Las azoteas,
patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso
a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del
propietario de éste;
d) Los sótanos,
salvo los apartamentos o locales que en ellos se hubieren construido de
conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren
puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las
disposiciones especiales relativas a los mismos;
e) Los locales
destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o
encargados del inmueble;
f) Los locales y
obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión
social y otras semejantes;
g) Los locales e
instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y
caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y demás similares;
h) Los
incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y
equipos existentes para el beneficio común;
Cosas Comunes- Puestos de
Estacionamiento / Maleteros
i) Los puestos
de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de
condominio. Este debe asignar, por lo menos, un puesto de estacionamiento a
cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un
apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el
respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se
encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente
a favor de los propietarios y, sin el voto favorable del setenta y cinco por
ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes
no sean propietarios de apartamentos o locales del edificio. En todo caso
siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo
Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación
diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y
siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen;
j) Los maleteros
y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de
condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a
cada uno de los apartamentos y locales, o a algunos de ellos o uno de ellos. En
tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no
podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo
apartamento o local;
k) Cualesquiera
otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones
higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y
cada uno de los apartamentos y locales;
l) Serán
asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente
se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los
apartamentos, locales, sótanos y depósitos, maleteros o estacionamientos
rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de
los gastos comunes.
Artículo 6.- Los derechos de cada propietario en las cosas comunes
son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de
ellas y se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se
refiere el articulo 2.
Alicuota
Artículo 7.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras
o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo
podrá variarse por acuerdo unánime.
Uso de Cosas Comunes (sala de
fiestas, parques) Excepción: uso exclusivo
Artículo 8.- Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes
según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo
que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un
determinado apartamento o local a determinados apartamentos o locales. No podrá
acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la
presente Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos
terceras partes de sus miembros, y en este ultimo caso siempre y cuando se
obtengan los permisos de las Autoridades competentes.
Mejoras de Cosas Comunes (75%)
Interdicto de Obra
Artículo 9.- Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse
con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.
Tales mejoras, podrán ser suspendidas por la autoridad
judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por los motivos siguientes:
a) Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de
condominio;
b) Cuando fueren
perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble;
c) Cuando su
costo no esté debidamente justificado;
d) Cuando
modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
e) Cuando
lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las
reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el
procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.
Actos que afectan conservación
y estética del inmueble (requiere aprobación del 100%)
Artículo 10.- Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o
excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del
inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios (100%),
siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades
competentes.
Gastos
Comunes
Artículo 11.- Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de
ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación,
reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se
hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo
menos, de los propietarios;
c) Los
declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Obligación del Propietario de
contribuir al pago de Gastos Comunes
Gastos de Mantenimiento de
Bienes Comunes de Uso exclusivo de un apartamento
Artículo 12.- Los propietarios de apartamentos o locales deberán
contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos,
en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7 le hayan sido
atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya
atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta
Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los
gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones
menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse
efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden
liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor
de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace
común a estos, en proporción a los porcentajes que le corresponden sobre los
bienes comunes a todos los apartamentos.
Declaratoria
de Abandono de Apartamento (documento registrado)
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer
constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto
frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al
administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el
abandono.
Obligaciones
Propter Rem
Artículo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local
por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun
respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el
derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón
del pago que aquí hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no
impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después
de constituido en mora enajene el apartamento.
Exigibilidad del pago del
condominio a los copropietarios (Fuerza Ejecutiva)
Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser
exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere
pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de
estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario,
las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y
los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén
justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el
administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas
correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
Artículo 15.- Los créditos a que se refiere el articulo anterior
gozarán de privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se
preferirá al privilegio especial indicado en el Ordinal 4 del artículo 1.871
del Código Civil; pero se pospondrá a los demás privilegios generales y
especiales establecidos en el mismo Código.
Se aplicará a estos créditos lo dispuesto en el artículo
1.876 del Código Civil.
Artículo 16.- En caso de destrucción total del edificio o de una
porción del mismo que represente, por lo menos, las 3/4 partes de su valor,
cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en
que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si
el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios
cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble total,
éstos tendrán derecho a adquirir, a justa regulación de expertos, la parte o
partes de los propietarios minoritarios que reiterasen su voluntad de realizar
la división del mismo inmueble.
Artículo 17.- Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no
alcanzare las proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios
decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere
acordada, los gastos correspondientes serán considerados como comunes.
Administración del Inmueble
(Asamblea-Junta-Administrador)
Conformación de la Junta de Condominio
Atribuciones de la Junta de
Condominio
Artículo 18.- La administración de los inmuebles de que trata esta Ley
corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio
y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres
copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a
su elección, será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes
durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su
seno se elegirá un Presidente.
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de
sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco
por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio
funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de
Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de
vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamento de la
presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la
Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las
funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no
hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el
uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere
necesaria;
e) Velar por el
correcto manejo de los fondos por parte del administrador.
Nombramiento del Administrador
por parte de la Asamblea de Copropietarios
Responsabilidad del
Administrador: se rige por las normas del Mandato
Garantía que debe prestar el
Administrador
Artículo 19.- La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de
votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de
Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocaría en
cualquier momento o reelegiría por períodos iguales. A falta de designación
oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o
Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que
efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se
rige por las normas del mandato.
El administrador deberá prestar garantía suficiente, a
juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si
tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y
del acreedor hipotecario a que se refiere el articulo 38.
El administrador contratado inicialmente por el
enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o
revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación
de la Junta de Condominio.
Obligaciones
del Administrador
Artículo 20.- Corresponde al administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o
hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como
las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Ejercer en
juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien
otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar
debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo
establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el
Libro de Actas de la Junta de Condominio;
d) Recaudar de
los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas
comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir
los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que
lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán
darle un destino diferente u ordenar su distribución
e) Cumplir y
velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de
su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
f) Llevar la
contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su
administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como
conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a
disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con
conocimiento de ellos;
g) Llevar los
libros de: a) Asamblea de propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c)
Libro diario de la contabilidad Estos libros deberán ser sellados por un
Notario Público o un Juez de Distrito, en cuya jurisdicción se encuentre el
inmueble;
h) Presentar el
informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único.-La violación o incumplimiento de
cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del
administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones
civiles y penales a que haya lugar.
Artículo 21.- El administrador, o si este no actúa, cualquiera de los
propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y
administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de
los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones
pertinentes.
Artículo 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de
las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las
cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de
éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo
dispuesto en los dos artículos siguientes.
Consulta Escrita
Artículo 23.- Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que
deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las
respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos,
Salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los
propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor
atribuido, para el efecto del articulo 7, a la totalidad del inmueble o de los
apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes de la consulta
del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un
número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición
consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación
de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija
unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor
atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su
voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda
consulta hecha al último interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los
propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes
acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los
comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.
Asamblea de Copropietarios
Artículo 24.- No obstante lo dispuesto en el articulo anterior, el
administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los
propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el
articulo 22 y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que
representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los
apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al
Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque
la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las
asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por
el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en
caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la
presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que
todos han sido invitados a la reunión con tres
(3) días de anticipación, por lo menos.
La asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando
haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la
anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la
entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación,
en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este
requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios
suficiente como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar
una nueva consulta por los medios indicados en el articulo anterior y la
decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el
Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.
Impugnación de acuerdos
Artículo 25.- Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a
los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios.
Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría
por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho.
El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la
fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha
por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese
participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se
contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento
del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución del
acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones
necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de
parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento
previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves.
Del Documento de Condominio
Artículo 26.- Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de
los apartamentos o locales de un edificio el propietario o los propietarios del
inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina
Subalterna de Registro su voluntad de destinarlo para ser enajenado por
apartamentos o locales. Este documento contendrá, además de la descripción de
los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias
de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y
locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las
cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles
son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el
valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los
apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación
separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los
propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la
conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el
edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al
protocolizar dichos documentos, el Registrador estampará las notas marginales a
que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará al documento a que se refiere este
artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos
arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los
de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones
esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes.
Todos los planos a que se refiere el aparte anterior
deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra o, en su
defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio
corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos
comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias, de acuerdo al permiso de
construcción.
Igualmente el documento de condominio se acompañará de un
ejemplar del Reglamento de Condominio,
el cual será de obligatorio cumplimiento, será
modificable por la asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes
materias:
1) Atribuciones de la Junta de Condominio y del
administrador;
2) Garantía que
debe prestar el administrador para responder de su gestión;
3) Normas de
convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de
las privativas de cada apartamento;
4) Instalación
en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás
accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias
del inmueble;
5) Normas para
el mejor funcionamiento del régimen. Si otorgado el documento de condominio
ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales
modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este artículo
se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de
cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo Único.- Al destinarse un inmueble para ser
enajenado por apartamentos no podrá excluirse del mismo ninguna porción del
terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni
ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión
expresa o tácita que se hiciere en el Documento de Condominio no se considerará
válida.
Artículo 27.- Si el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizará
el Documento de Condominio, a menos que conste en forma auténtica el
consentimiento del acreedor hipotecario.
Artículo 28.- En el documento constitutivo de la hipoteca sobre
inmueble destinado a ser enajenado por apartamentos, debe indicarse tal
destinación y hacer mención expresa de los datos de registro del Documento de
Condominio.
Artículo 29.- Los propietarios de los apartamentos podrán modificar
por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta
Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por
terceros con anterioridad a la modificación.
Artículo 30.- Las disposiciones del Documento de Condominio y sus
modificaciones producirán efectos incluso frente a los causahabientes de los
otorgantes por cualquier título.
De las enajenaciones
Artículo 31.-Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se
abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los
documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra
clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el articulo
5 de esta Ley y que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a
ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente
documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta
disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a
que haya lugar.
Artículo 32.- No podrá registrarse ningún título de propiedad o de
cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las
formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los
organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio
establecido en el articulo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido
previamente los permisos de habitabilidad.
Artículo 33.- Los títulos a que se refiere el articulo anterior deberán
contener:
a) Las menciones correspondientes al Registro del
Respectivo Documento de Condominio;
b) La
designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación,
número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para
hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje
que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la
totalidad del inmueble.
Artículo 34.- El contrato con el cual se enajena título oneroso un
apartamento es anulable a solicitud del adquiriente cuando se establezca para
éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el
correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción civil
acarreará la estipulación de que el adquiriente se obligue por letra de cambio
u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente
título.
Parágrafo Único.- Sin embargo, se podrá recibir todo o
parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros
documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento
registrado de enajenación, y aún cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente
si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:
a) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o
en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio
se va a construir y que dichos fondos a financiar la construcción Que se
haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido
los permisos de construcción respectivos;
b) Que el
propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento,
constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las
cantidades recibidas y los daños de perjuicios que su incumplimiento pudiera
ocasionar.
c) En caso de
celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1263 del Código Civil,
éstas no podrán exceder el porcentaje del precio del apartamento objeto de la
negociación que fija el Reglamento, y siempre que se dé cumplimiento a lo
establecido a lo literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para
cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido.
d) Que quien
recibe todo o parte del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en
documentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes
en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
Artículo 35.- En los contratos de ventas de apartamentos cuyos precios
hayan de pagarse mediante cuotas, no podrán estipularse que la falta de pago de
una o más cuotas de lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del
beneficio del término que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas,
sino después de transcurridos cuarenta y cinco (45) días que se contarán a partir
de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.
Artículo 36.- El resultado de contrato de venta de apartamentos a
plazo por cualquier causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa
compensación por el uso del apartamento, equivalente al monto del interés legal
sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto, además de los
daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a
beneficio del vendedor a título de indemnización, el Juez según las
circunstancias podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha
pagado ya más de una cuarta parte del precio total del apartamento.
Artículo 37.- Las disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio
que la denominación de las partes dan al contrato, así como también a las
promesas de ventas y a los arrendamientos con opción de compra.
Artículo 38.- La enajenación de apartamentos que formen parte de un
inmueble hipotecado produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto
en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del
deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el
articulo 7.
A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará
el monto de la hipoteca con que queda grabado el apartamento y la parte del
precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de
dicho precio a lo que corresponda a su parte proporcional en el monto de la
hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante,
podrá emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tantos los
pagos que debe hacer el adquiriente al enajenante, con los que debe hacer al
acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble,
salvo pacto en contrario.
De las sanciones
Artículo 39.- El propietario que reiteradamente no cumpla con sus
obligaciones, además de ser responsables de los daños y perjuicios que cause a
los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos,
hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en
asambleas de propietarios que representen el setenta y cinco (75%) de la
comunidad.
Artículo 40.- El proyectista o, en su defecto el profesional que
hubiere conformado falsamente los planos a que se refiere el articulo 26 de
esta Ley, será sancionado con prisión de seis (6) a dieciocho (18) meses si
actuó con culpa y de dieciocho (18) meses a tres(3) años si lo hizo con dolo.
Artículo 41.- El deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto en el
articulo 27 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20)
meses a instancia del acreedor hipotecario y en la misma pena incurrirá si
contraviene lo dispuesto en el articulo 28 de esta Ley.
Artículo 42.- El Registrador Subalterno que protocolice el Documento de
Condominio a que se refiere el articulo 26 de esta Ley, sin que haya dado
cumplimiento a los requisitos allí exigidos, se le impondrá una multa hasta de
cien mil bolívares (100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro
Público. En caso de reincidencia será destituido del cargo. En la misma sanción
incurrirá si al protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no se ha
cumplido con lo dispuesto en uno cualquiera de los artículos 27 y 28 de esta
Ley.
Artículo 43.- El Registrador Subalterno, Juez o Notario que no cumpla
con lo dispuesto en el articulo 31 de la presente Ley será objeto de una multa
de diez mil bolívares (Bs. 10.000) a cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), con
arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público.
Artículo 44.- El enajenante que reciba todo o parte del precio antes
del otorgamiento a que se refiere el articulo 34 de esta Ley, será castigado
con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia del adquiriente. La
misma sanción se aplicará al enajenante en caso de recepción del pago en letra
de cambio u otro documento negociable por el cual se haya obligado al
adquiriente frente al enajenante o a un tercero en razón de la enajenación
siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento, o sin haber
observado el cumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el
Parágrafo Único del articulo 34.
Artículo 45.- El propietario del edificio que hubiere efectuado alguno
de los negocios no permitidos por el articulo 31 de esta Ley, será castigado
con prisión de seis (6) a veinticuatro (24) meses.
Artículo 46.- En caso de que el vendedor o deudor hipotecario sea una
persona jurídica, las sanciones penales previstas en los artículos 41,44 y 45
recaerán sobre sus administradores responsables.
Artículo 47.- Quien tuviese interés en ellos, podrá denunciar ante la
Superintendencia de Protección al Consumidor o la respectiva Ingeniería
Municipal cualquier alteración, cambio o modificación en el edificio, efectuado
por el vendedor o su representante, con el fin de que el organismo
correspondiente tome las providencias necesarias y ordene restablecer la
situación al estado que determine el documento del condominio.
Comprobada que sea la infracción cometida, además del
restablecimiento del la situación al estado anterior, el infractor o
infractores serán sancionados por el organismo antes mencionado, con multa que
oscilará entre diez mil bolívares (Bs. 10.000) y quinientos mil bolívares (Bs.
500.000), según la gravedad de las faltas y sin perjuicio de las sanciones
civiles y penales a que haya lugar.
En los casos contemplados por este artículo, la
Superintendencia de Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrá
proceder de oficio cuando se tuviere conocimiento del hecho cometido.
La investigación o introducción del expediente, en todo
caso se hará conforme al procedimiento administrativo previsto en el capitulo
II del título V de la Ley de Protección al Consumidor.
Comprobada que sea la infracción cometida, si el
infractor o infractores sed negaren a restablecer la situación al estado
anterior que determina el documento de condominio, en el transcurso de los
treinta (30) días continuos siguientes, la Superintendencia de Protección al
Consumidor o la Ingeniería Municipal podrán ejecutar la orden por sí mismo,
trasladando los gastos de tal ejecución al infractor o infractores, teniendo la
planilla de liquidación de los gastos ocasionados fuerza de título ejecutivo.
Disposiciones Finales
Artículo 48.- A los efectos de esta Ley, la responsabilidad del
arquitecto y del Empresario, prevista en el artículo 1.637 del Código Civil, es
de orden público.
Artículo 49.- Las operaciones de venta de propiedad horizontal que
efectúe el Instituto Nacional de la Vivienda se regirán por lo que determine su
propia Ley y su reglamento.
Artículo 50.- Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 15 de
Septiembre de 1.958 reformada con fecha 26 de Septiembre de 1.978.
Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal
Legislativo, en Caracas, a los cuatro días del mes de Agosto de mil novecientos
ochenta y tres. Año 173º de la Independencia y 124º de la Federación.
El Presidente Godofredo González
El Vicepresidente Armando
Sánchez Bueno
Los Secretarios José Rafael
García .
Héctor Carpio Castillo
REGLAMENTO PARCIAL Nº 1 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Artículo 1. Las enajenaciones o gravámenes de los apartamentos o locales sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo documento de condominio se hubiese protocolizado antes de la promulgación de la Ley, se regirán, en lo referente a la determinación de las cosas comunes y a los derechos inherentes a cada apartamento o local sobre esas cosas, por las normas, estipulaciones y definiciones contenidas en dicho documento de condominio.
Artículo 2. Para la definición del destino que debe darse a los puestos de estacionamiento en aquellos casos en que el permiso de construcción haya sido expedido por las autoridades competentes antes de la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal, se aplicarán las normas siguientes.
Si se trata de una edificación cuya área de estacionamiento comprenda un número de puestos inferior al número de apartamentos o locales de comercio u oficinas, el estacionamiento se considerará como un local susceptible de ser enajenado o gravado como un todo.
Si se trata de una edificación cuya área de estacionamiento comprenda un número de puestos más del doble del número de apartamentos o locales, el vendedor también podrá enajenar o gravar el estacionamiento como un todo.
En los casos que anteceden el documento de condominio deberá hacer constar que la enajenación total del estacionamiento comporta la obligación por parte del adquiriente de no cambiar el destino del local y destinarlo exclusivamente como estacionamiento público, conforme las previsiones que afectan a éstos.
En todos los demás casos, salvo las excepciones establecidas en este reglamento o en otros que dicte el Ejecutivo Nacional para determinar áreas de una ciudad por razones de desarrollo urbano, el documento de condominio deberá asignar un puesto de estacionamiento por lo menos, a cada uno de los apartamentos o locales del edificio, el cual deberá enajenarse conjuntamente con éstos y sin que pueda ser objeto de una enajenación o gravamen independiente del apartamento respectivo.
Artículo 3. Siempre que se trate de una edificación realizada antes de la vigencia de la Ley, en una zona en la cual las ordenanzas municipales no exigen la construcción de sótanos o áreas de estacionamiento, esto es, en aquellas donde se permiten la construcción de edificios sin estacionamiento, el constructor podrá, si opta por incluir puestos de estacionamientos en la construcción, enajenar o gravar éstos como un todo bajo la condición de que el adquiriente lo destine exclusivamente a estacionamiento público.
Artículo 4. Por necesidades de desarrollo urbano, los puestos de estacionamiento de los edificios que se construyan en las áreas de la ciudad de Caracas que más adelante se delimitan e identifican como áreas “A” y “B”, se regirán por las siguientes normas particulares:
Si se trata de edificaciones destinadas exclusivamente para oficinas o locales comerciales o ambos usos combinados, en los cuales el número de puestos de estacionamiento sea el doble o más del número de oficinas y locales, el estacionamiento deberá destinarse a servicio público y enajenarse o gravarse como tal.
Si se trata de edificios con apartamentos para viviendas y oficinas y locales comerciales, en los cuales el número de puestos de estacionamiento sea por lo menos el doble al número de apartamentos y locales, el estacionamiento podrá dividirse de manera de asignar un puesto a cada apartamento, local y oficina y destinar el resto a una enajenación independiente con la condición de que sólo se utilicen como estacionamiento público. Si tal división no fuese físicamente conforme a los permisos de construcción o por otras razones, el documento de condominio deberá prever el manejo del estacionamiento de manera que garantice su utilización como estacionamiento público, conforme a las disposiciones de este artículo.
ZONA “A”.- Desde la esquina de Carmelitas hacia el sur hasta el Silencio, de allí hacia el Este por la Avenida Lecuna y la Avenida Bolívar hasta la Plaza Venezuela; se sigue hacia el Este por la Avenida Lincón hasta Chacaito; de allí al Norte hasta tomar hacia el oeste por la Avenida Libertador y siguiendo luego por la Avenida Andrés Bello y la Avenida Urdaneta, Hasta Carmelitas, punto de partida.
ZONA “B”.- Toda el área comprendida entre dos líneas imaginarias situadas a 600 metros al Norte del eje de la Avenida Francisco de Miranda y 600 metros al Sur del eje de la misma Avenida en toda su extensión, limitando al Oeste con la Quebrada Chacaito y al Este con la Avenida Luis Roche y la Avenida Ávila de Altamira.
Artículo 5. En aquellos programas de construcción de viviendas definidos como Áreas de Asistencia I en la Ley de Política Habitacional e inclusive para aquellos programas previstos en el Parágrafo Único del Artículo 14 de la referida Ley, no se requerirá la asignación de un puesto de estacionamiento para cada unidad de vivienda, si el documento de condominio establece normas que garanticen puestos de estacionamiento de uso preferente para los residentes del respectivo condominio.
Dado en Caracas, a los diecisiete días del mes de octubre de mil novecientos noventa y uno. Año 181º de la Independencia y 132º de la Federación.
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