AREA COMUN DEL EDIFICIO PERO DEL USO EXCLUSIVO DE UN PROPIETARIO

          

AREA COMUN DEL EDIFICIO,  DE USO EXCLUSIVO DE UN PROPIETARIO

Conforme lo dispone el Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios de apartamentos o locales deben contribuir a los GASTOS COMUNES, en proporción a la alícuota que conforme el artículo 7 le haya sido atribuido

Que dispone el Artículo 7.- “A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”

LOS GASTOS DE MANTENIMIENTO DE AREAS COMUNES DE USO EXCLUSIVO

En caso de existir BIENES COMUNES cuyo USO se haya atribuido EXCLUSIVAMENTE a un inmueble, es decir, que el Documento de Condominio disponga específicamente que se le atribuye el uso exclusivo de determinada área común, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes

Ejemplo de área común de uso exclusivo: El jardín de PB al cual solo puede accederse a través de un apartamento cuyo uso exclusivo le ha sido asignado

Otro ejemplo de área común de uso exclusivo: la terraza que da al frente del edificio, al cual solo puede accederse a través de un apartamento ubicado en la mezzanina

AZOTEAS, PATIOS O JARDINES Con uso exclusivo a determinado propietario

Estas areas comunes también pueden ser de uso exclusivo de algún propietario, si para acceder a tales areas solo sea posible a través del apartamento cuyo uso exclusivo se atribuye. Asi dispone el articulo 5 literal “c”

LAS REPARACIONES MENORES DE AREAS COMUNES DE USO EXCLUSIVO 

También corren por cuenta del propietario que haga uso exclusivo de determinada área común, de todas aquellas REPARACIONES MENORES que requiera

Las REPARACIONES MAYORES, serán por cuenta del propietario que haga uso de determinada área común, que sean producto de no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.

¿ QUIEN DETERMINA EL USO EXCLUSIVO DE DETERMINADAS AREAS COMUNES PARA UN APARTAMENTO EN PARTICULAR ?

El uso exclusivo al cual tiene derecho determinado propietario, viene dado por Documento de Condominio, es una decisión que toma el constructor o promotor al momento de otorgar el correspondiente documento de condominio. En ningún momento puede la Junta de Condominio asignar uso exclusivo de áreas comunes a determinados apartamentos ya que es una facultad de la asamblea de propietarios, en cuyo caso tendría lugar la modificación del documento de condominio del edificio.

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MODELO DE ACTA DE REUNIONES DE JUNTA DE CONDOMINIO

El día de hoy, ________ siendo las ____ horas, se reunió la Junta de Condominio del Edificio ________________, en la sala de fiestas en Planta Baja, con la finalidad de tratar los siguientes puntos:

 1) Contratar un auxiliar para ayudar al trabajador residencial a cumplir sus tareas, los miembros de junta aprobaron la contratación del señor ______ quien percibirá salario mínimo
 2) Se acordó reparar el porton del estacionamiento para lo cual se revisaron los presupuestos obtenidos y se aprobó la reparación con la empresa ______________


 Firman los presentes, miembros de la Junta de Condominio


 Observaciones:

 El presente texto debe ser transcrito en el Libro de Actas de Junta de Condominio y firmado por los miembros asistentes a la reunión de Junta

 El libro de actas de junta de condominio debe estar sellado por Notario Publico

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CONSEJOS PRÁCTICOS PARA REUNIONES EFECTIVAS

Algunos Consejos Prácticos para que tus reuniones, asi sean informales, sean efectivas

 1. Convoca con tiempo y asegúrate que los invitados recibieron la notificación.

 2. Fija un ejemplar de la convocatoria a la reunión en lugares visibles del inmueble (areas comunes) Cartelera, entrada garita, estacionamientos, etc. para que los vecinos se enteren de la reunión propuesta

3. Circula la invitación por correo electrónico de ser necesario

4. Asegúrate que los puntos sean del interés de los propietarios para evitar ausencias, y que revistan importancia, trata de convocar como máximo 4 puntos para evitar cansancio de los vecinos y que la reunión sea productiva para todos

5. Fijen reglas de la reunión al inicio de la misma, tiempo de exposición, tomar la palabra, etc.

 6. Respetar el orden de los puntos convocados evita que se disperse la reunión

7. Levantar una minuta o acta garantiza que los acuerdos serán cumplidos



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FONDO DE RESERVA EN LOS CONDOMINIOS

Fondo de Reserva 

La Ley de propiedad horizontal Venezolana, publicada en gaceta oficial numero 3.241 del 18/8/1983 no dispone reglas a seguir en la materia relacionada con los Fondos de Reserva

 Los ingresos provenientes de expensas comunes para incrementar un Fondo para emergencias o imprevistos, asi como Gastos mayores, son considerados Recursos patrimoniales de la comunidad

EL FONDO DE RESERVA, está constituido por los aportes efectuados por los copropietarios y equivale a un porcentaje del gasto mensual en que pueda incurrir un Inmueble, bien sea un Edificio, o un Centro Comercial, de oficinas, o mixto

La Ley de propiedad horizontal no dispone reglas a seguir con los Fondos de Reserva, generalmente los Documentos de Condominio son los que van a regular los aportes y la forma de administrarlo, comúnmente se dispone que será del 10% del Gasto Mensual del inmueble


 Como está concebido el Fondo de Reserva? El Fondo de Reserva está concebido como una cuenta que se alimenta de los aportes efectuados por los copropietarios y que equivale a un porcentaje del gasto mensual en que pueda incurrir un Inmueble, bien sea un Edificio, o un Centro Comercial, de oficinas, o mixto

La naturaleza del fondo de reserva ha sido concebida para hacer frente o cubrir gastos comunes extraordinarios, gastos de emergencia, imprevistos. Por ser una reserva, no debe utilizarse el acumulado del Fondo para cubrir gastos mensuales sino para hacerle frente a emergencias presentadas en nuestra comunidad, sin embargo al momento de disponer de parte o de la totalidad de este Fondo, debe reponerse a través de cuotas especiales, ello para que la comunidad no se quede sin recursos con que contar a la hora de una emergencia o imprevisto

El Fondo de Reserva generalmente se utiliza para cubrir gastos comunes, de urgente necesidad causados en el Condominio y el mismo debe ser repuesto en su totalidad, de acuerdo a la programación de su recuperación gradual que generalmente hace el Administrador, previa proposición de la Junta de Condominio.

Tal como mencionamos anteriormente es el documento de condominio el que generalmente establece el régimen aplicable a la cuenta de Fondo de Reserva, generalmente equivale al 10% del gasto mensual de la totalidad del inmueble

 Si el documento de condominio no dispone nada acerca del fondo de reserva, será la Asamblea la que decidirá el régimen aplicable a esta cuenta de Reservas de la comunidad


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DEBERES DE TODOS LOS PROPIETARIOS EN EL CONDOMINIO

Deberes de los propietarios contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal

DE USO Y DISFRUTE, ORNAMENTO Y SERVICIOS
Contenidas en Art. 3 y 4

1) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local;
2) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder:
3) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el articulo 9 de la Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios;
4) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
5) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
6) No producir ruidos, molestias, ni (daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública;
7) No utilizar el inmueble para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.
8) El propietario puede modificar elementos ornamentales en su inmueble, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si adviniera la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.

APORTE A LOS GASTOS COMUNES
Contenidas en Art. 11 y 12

Contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el articulo 7 le hayan sido atribuidos (alícuota).

Gastos comunes que debe pagar todo propietario
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio

ASUMIR GASTOS DE MANTENIMIENTO Y REPARACIONES DE BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO
Contenida en Art. 12


Todo Propietario debe asumir los Gastos de Mantenimiento de bienes comunes cuyo uso  se haya atribuido exclusivamente a su apartamento conforme lo dispuesto en el Documento de Condominio

Todo Propietario debe asumir las reparaciones menores que requieran los bienes comunes de uso exclusivo de su apartamento y aquellas reparaciones mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.

CONSERVACION DE COSAS COMUNES
Contenidas en el art. 21 y 22

Cualquiera de los propietarios, ante la falta del Administrador u otro propietario,  podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración

En este caso opera en caso de que sean de urgente necesidad

El propietario que ante la emergencia presentada, haya ejecutado algún acto de conservación o de administración,  tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, para lo cual deberá probar los mismos mediante las justificaciones pertinentes.

Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

OBLIGATORIEDAD DE ACATAR ACUERDOS DE LA MAYORÍA
Contenidas en el Art. 25
 
Los acuerdos de los propietarios tomados en Asambleas o Consultas Escritas (Carta Consulta) serán obligatorios para todos los propietarios.


OBLIGATORIEDAD DE CUMPLIR NORMATIVA DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y REGLAMENTO
Contenidas en Art. 26 y 27
Igualmente al documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio, el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la asamblea de propietarios.


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PUBLICAR DEUDAS DE CONDOMINIO ATENTA CONTRA LA VIDA PRIVADA

PUBLICACION DE DEUDAS DE CONDOMINIO VIOLA LA PRESUNCIÓN DE INOCENCIA

Ningún ciudadano puede publicar datos personales, señalando presunción de culpa por posibles actuaciones u omisiones (hacer o dejar de hacer) 

Estas personas señaladas tienen derecho a que se les presuma inocentes hasta tanto y mediante el debido proceso se pruebe lo contrario

Ninguna  Junta de Condominio debe publicar datos del propietario y su deuda de condominio

En este caso no solo existe violación a la presunción de inocencia sino al derecho a la vida privada, honor y reputación

Publicando datos sobre deudas de condominio se somete al escarnio público al supuesto deudor violando flagrantemente el derecho a la protección de su honor, vida privada, intimidad, propia imagen, confidencialidad y reputación.

La violación del derecho a la presunción de inocencia,  “...previsto en los artículos 11, numeral 1, 8, numeral 2, y 14, numeral 2, de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y del Pacto Internacional de los Derechos Civiles y Políticos, respectivamente, todos en concordancia con el artículo 50 de la Constitución venezolana...”

Modelo de escrito solicitando Registro del Arrendador ante la Sunavi

Caracas, _________________

Ciudadano.

JOSÉ RAFAEL JIMÉNEZ VILLASANA.

SUPERINTENDENTE NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

Su Despacho.-

Nota: deberá identificarse plenamente el solicitante, así como también los arrendatarios y sub arrendatarios (de existir). 

EJEMPLO: 

Yo, _______________, venezolano (a), titular de la Cédula de Identidad C.I V- _____________, mayor de edad, de este domicilio, actuando en mi condición de arrendador (a) y/o Propietario (a) de un inmueble tipo apartamento destinado al uso de Vivienda, (habitación, pensión o vivienda estudiantil), adquirido según Título de Propiedad (identificar)_________________________________________, ubicado en la siguiente dirección: ____________________, distribuido de la siguiente forma: (sala, comedor, cocina, habitaciones)________________________, con los siguientes linderos: Norte_____, Sur_____, Este_____ y Oeste______, Construido aproximadamente en el año__________, bajo el N° de Catastro ____________________, que aquí anexo.

Ahora bien, en la actualidad dicho inmueble se encuentra alquilado al ciudadano_______________________________, venezolano, Titular de la Cédula de Identidad N° V_________________________, domiciliado en:_______________________________, arrendado según contrato escrito / verbal celebrado en fecha:__________________, y que a la fecha cancela un canon de arrendamiento del BsF._______________________.

De conformidad con lo previsto en los artículos 22 y 59 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 14 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, acudo a su competente autoridad los fines de dar cumplimiento a mis obligaciones como Arrendador, en consecuencia, SOLICITO se me inscriba en el REGISTRO NACIONAL DE VIVIENDA.

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Nombre del Solicitante:___________________

C.I :___________________

Teléfono:___________________