La Asamblea y la Carta Consulta

Hay dos artículos en la Ley de Propiedad Horizontal que nos van a indicar como vamos a proceder a la hora de tomar decisiones COMUNES en nuestro Condominio, estamos hablando del Art. 22 y el 23 


Dispone el Artículo 22 lo siguiente

"Art. 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes."

De allí la importancia de revisar primero nuestro documento de condominio ya que es la misma Ley la que nos indica que en materia de mecanismos de participación de toma de decisiones en propiedad horizontal, prevalece el documento, con la salvedad, y esto es un comentario particular que emitimos con respecto a esto:  que tal decisión no vaya en contra del ordenamiento jurídico vigente en nuestro pais

CONSULTA ESCRITA. Comúnmente llamada la Carta Consulta 

"Artículo 23.- Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, Salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.

Si dentro de los ocho (8) días siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado."

Luego de la transcripción textual del articulo conforme la Ley, comentaremos unos puntos importantes  y que muchas comunidades y hasta Administradoras de condominio pasan por alto, y que puede invalidar la decisión tomada en Carta Consulta, es la comunicación de los acuerdos logrados por esta vía, en este sentido tenemos: 

COMUNICACIÓN DE LOS ACUERDOS POR PARTE DEL ADMINISTRADOR LUEGO DE ASENTAR LOS MISMOS EN EL LIBRO DE ACTAS DE ASAMBLEAS 

El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.

Este requisito, viene a suplir, a nuestro juicio, la convocatoria en prensa que se hace cuando se trata de una decisión que tomamos EN ASAMBLEA, es decir, la Carta Consulta en ninguna parte del articulado referido a ella, señala que hay que convocar en prensa, pero indica, a diferencia de la Asamblea, una COMUNICACIÓN que debe ser entregada a los propietarios, so pena de nulidad de la misma. Esta comunicación es importante, es el ultimo paso que damos cuando hacemos una Carta Consulta y el acuerdo debe necesariamente ser asentado en el Libro de Actas de Asambleas. 

ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS

"Artículo 24.- No obstante lo dispuesto en el articulo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el articulo 22 y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.

La asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.

Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficiente como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el articulo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes."

Artículos mencionados: Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial número 3.241 del 18 de agosto de 1983 

@allcondominium