Carta Consulta en el Condominio

CARTA CONSULTA EN EL CONDOMINIO 

La Ley de Propiedad Horizontal  nos trae en el Articulo 23  el mecanismo de la CARTA CONSULTA

Es importante conocer y revisar primero lo que dispone el Articulo 22 que citamos seguidamente: 

"Art. 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes."

De allí la importancia de revisar primero nuestro documento de condominio ya que es la misma Ley la que nos indica que en materia de mecanismos de participación de toma de decisiones en propiedad horizontal, prevalece el documento, con la salvedad, y esto es un comentario particular que emitimos con respecto a esto:  que tal decisión no vaya en contra del ordenamiento jurídico vigente en nuestro pais

CONSULTA ESCRITA. Comúnmente llamada la Carta Consulta 

"Artículo 23.- Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, Salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.

Si dentro de los ocho (8) días siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado."

Luego de la transcripción textual del articulo conforme la Ley, comentaremos unos puntos importantes  y que muchas comunidades y hasta Administradoras de condominio pasan por alto, y que puede invalidar la decisión tomada en Carta Consulta, es la comunicación de los acuerdos logrados por esta vía, en este sentido tenemos: 

COMUNICACIÓN DE LOS ACUERDOS POR PARTE DEL ADMINISTRADOR LUEGO DE ASENTAR LOS MISMOS EN EL LIBRO DE ACTAS DE ASAMBLEAS 

El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.

Este requisito, viene a suplir, a nuestro juicio, la convocatoria en prensa que se hace cuando se trata de una decisión que tomamos EN ASAMBLEA, es decir, la Carta Consulta en ninguna parte del articulado referido a ella, señala que hay que convocar en prensa, pero indica, a diferencia de la Asamblea, una COMUNICACIÓN que debe ser entregada a los propietarios, so pena de nulidad de la misma. Esta comunicación es importante, es el ultimo paso que damos cuando hacemos una Carta Consulta y el acuerdo debe necesariamente ser asentado en el Libro de Actas de Asambleas. 

Una pregunta que nos hacen siempre es la siguiente: ¿El libro de Actas debemos pasarlo a los propietarios para que lo firmen?. 

La respuesta es NO

El libro no lo firman los propietarios, lo que van a firmar los propietarios que participen en el proceso es LA CARTA CONSULTA, cuyos soportes deben ser conservados por parte del Administrador para exhibirlos a cualquier propietario que lo solicite 

¿Qué porcentaje necesitamos para tomar una decisión por CARTA CONSULTA?

Eso va a depender del tipo de decisión que vaya a tomar LA COMUNIDAD, si vamos a efectuar unas mejoras en el Edificio por ejemplo y conforme lo dispone el Art. 9 de la Ley, se requiere la aprobación del 75% 

Cada edificio debe revisar su Documento de Condominio, generalmente allí se establece el régimen aplicable a esta modalidad de participación y toma de decisiones en el Condominio 

Artículos mencionados: Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial número 3.241 del 18 de agosto de 1983 

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