Los GASTOS COMUNES en todo edificio (de viviendas, oficinas, centro comercial), se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal publicada en gaceta oficial número 3.241 del 18/08/1983, Gastos que son de obligatorio pago para todo el que tenga una propiedad en estos inmuebles
La Ley de propiedad horizontal dispone que son gastos comunes los enumerados en el articulo 11 y en el articulo 12 dispone la obligatoriedad de su pago por parte de los propietarios, veamos:
LA OBLIGACION LEGAL DEL PROPIETARIO DE CONTRIBUIR AL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES
Artículo 12.- Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7 le hayan sido atribuidos.
… Omissis…
No es que quiera o no quiera, que tenga el apartamento vacio, que esté alquilado, que lo está remodelando… no son defensas válidas, el PROPIETARIO debe pagar su aporte en los Gastos Comunes y punto
La Junta de Condominio es quien representa a su comunidad, es un órgano que tiene facultades de vigilancia y control, y en ejercicio de sus funciones actúa como un Gerente, administra los trabajos a ejecutar, vela por que el Edificio se mantenga en buen estado, visita al Administrador, en fin, es quien ejecuta labores en nombre de su comunidad y en ejercicio de sus funciones, la Ley no le establece montos y límites dentro de la potestad que tiene para hacer frente a las obligaciones de la comunidad, de allí que generalmente actúa sin necesidad de preguntar o consultar a los propietarios y es así como mensualmente nosotros los propietarios pagamos los gastos ORDINARIOS, es decir aquellos gastos mensuales en nuestro edificio, como por ejemplo: el pago del trabajador residencial, la vigilancia, y los servicios básicos entre otros que ampliaremos más adelante
En este sentido, se resume que TODOS LOS PROPIETARIOS deben pagar sus recibos de condominio si los mismos corresponden a los gastos señalados anteriormente, de manera que NO HAY NECESIDAD de consultar a ningún propietario, ya que su obligación de pagar el Gasto Común es un imperativo legal y adquirimos esa responsabilidad una vez que compramos un inmueble y nos obligamos a dar cumplimiento a las normas contenidas dentro del Documento de Condominio
Ahora bien, un gasto común de obligatorio pago (reparación) puede dar origen a lo que comúnmente llamamos CUOTA ESPECIAL, otros condominios prefieren llamarlo CUOTA EXTRA, esto no es más que una extensión de nuestros gastos comunes, pero que se hace necesario para hacer frente a una obligación común que sale de lo ordinario, sigue siendo un Gasto Común, pero ya no será un Gasto ordinario
QUE ENTENDEMOS POR GASTO ORDINARIO
Un gasto ordinario es aquel que mensualmente pagamos en nuestro edificio, tales como:
Pago del trabajador residencial u otro empleado del condominio
Pago de vigilancia
Pago de servicios básicos como agua, electricidad,
Pago de mantenimientos fijos mensuales, como por ejemplo: Mantenimiento de la bomba hidroneumática, de la puerta del estacionamiento, etc.
El propietario se acostumbra a pagar un monto mensual, y todo aquello que se salga de lo normal, causa alarma entre ellos y empiezan las preguntas del por qué no ha sido consultado el Gasto incurrido. Es común escuchar entre vecinos que se gastó tanto y ni consultaron.
Ese Gasto, repetimos, no tiene por que consultarse ya que comporta un GASTO COMUN que por imperativo legal están obligados todos los copropietarios, pero si debemos efectuar unas consideraciones de suma importancia ya que tenemos una excepción a esta regla.
No obstante lo anterior, debemos CONSULTAR a los propietarios cuando el gasto es de “envergadura” ya que hay un impacto en el presupuesto familiar porque cualquier gasto extra va incrementar su recibo de condominio y por ende afecta el patrimonio familiar, aquí es donde van a aparecer las llamadas Cuotas Especiales o Cuotas Extras en el Condominio.
Hacemos un previo para comentar un punto de interés en relación a este caso, y es que la extinta Ley para la defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios publicada en Gaceta oficial número 39.358 del 1/2/2010 contenía dentro de su articulado una protección a los usuarios en estos casos, específicamente el articulo 30 el cual contenía el derecho del propietario de cancelar una suma equivalente al promedio de los últimos doce meses, por cuanto podía presumirse un error de facturación si su recibo excedía en un 50% del promedio del consumo del usuario en los 12 meses anteriores.
Esta defensa temporal que podía tener algún propietario, quedó si efecto con la promulgación de la Ley de precios justos que derogó la Ley para la Depabis, instrumento jurídico con el cual se apoyaban muchos usuarios cuyos derechos pudieran ser lesionados, debiendo hacer la salvedad que la nueva Ley de precios justos, publicada en gaceta oficial 40.340 del 23/01/2014 aun cuando no dispone de manera taxativa la aplicación del articulo antes señalado, contiene un cúmulo de derechos para los consumidores y los usuarios que se sientan lesionados en sus derechos económicos, de acudir ante dicha instancia y dar inicio al proceso sancionatorio respectivo.
QUE HACER ANTE RECLAMOS DE PROPIETARIOS POR GASTOS NO CONSULTADOS
Pero podemos preguntarnos: ¿que hacer ante unos propietarios que pudieran eventualmente reclamar que no fueron consultados? En este caso tenemos una herramienta que nos brinda el artículo 23 de la Ley, y es la Consulta a los propietarios, recomendamos para estos casos, LA CONSULTA a la comunidad a fin de que sean los mismos propietarios quienes decidan el pago de CUOTAS EXTRAS
¿Como hacer la consulta? De acuerdo a lo dispuesto en la Ley en relación a esta materia, puede obtener en nuestro Blog, el modelo de una Consulta Escrita.
Siguiendo el modelo que hemos publicado, podemos coordinar las actividades para que se pase la consulta escrita (Carta consulta) observemos lo que sigue:
EXCEPCIÓN A LA REGLA. CASOS DONDE OBLIGATORIAMENTE DEBEMOS CONSULTAR A LOS PROPIETARIOS
En los casos donde SI es obligatoria la consulta en nuestra comunidad, es cuando se trate de MEJORAS a las cosas comunes, ya que por mandato del artículo 9 de la Ley, las MEJORAS deben ser aprobadas por el 75% de los propietarios, en este caso es OBLIGATORIO consultar el Gasto y por ende las cuotas extras que sean necesarias para afrontar el mismo. Si queremos ampliar sobre Mejoras en el Condominio, revise nuestro Blog que tiene la información ampliada
Si el Gasto no comporta MEJORA, tal como lo hemos señalado anteriormente, pero el monto es alto y pudiera lesionar derechos económicos de los propietarios, debemos necesariamente pasar la CONSULTA a toda la comunidad
Si el Gasto no comporta MEJORA, tal como lo hemos señalado anteriormente, pero el monto es alto y pudiera lesionar derechos económicos de los propietarios, debemos necesariamente pasar la CONSULTA a toda la comunidad
EL CARGO DE LA CUOTA EXTRA
Un gasto extra en nuestro condominio debe necesariamente ser CARGADO al Gasto Común de nuestro Edificio, no podemos dividir el Gasto extraordinario ENTRE TODOS, ya que la Ley es bastante clara cuando dice que el propietario está obligado a contribuir al pago de los gastos comunes en PROPORCIÓN A SU ALÍCUOTA, es decir, que no todos vamos a pagar lo mismo. Si la junta de condominio decidió que el gasto será pagado entre todos por igual, ejemplo Bs 100.000,00 por apartamento, tal pretensión de pago va en contra de lo dispuesto en la Ley que indica expresamente el pago de gastos POR ALICUOTA
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| Imagen referencial de la web |
En este caso, no puede El PH que tiene una alícuota más alta, pagar lo mismo que un apartamento de los más pequeños en nuestro Edificio, y así lo ha dispuesto nuestro legislador, de manera que NO SE DIVIDE EL GASTO ENTRE TODOS POR IGUAL, y al cargar cuotas extras en el Gasto No Común de un recibo de condominio se viola la normativa contenida en el artículo 12 que dispone claramente que el Propietario está obligado al pago del Gasto común en proporción a su alícuota
La Cuota Extra, o la Cuota especial, como se quiera llamar, debe ser cargada al Gasto Común, ya que hacerlo en forma diferente, es decir, pasarla al cobro en un recibo por separado no es oponible al propietario por mandato de la Ley
QUE PASA SI YA CARGAMOS CUOTAS EXTRA EN LOS RECIBOS (Gastos No Comunes) Y UN PROPIETARIO SE NIEGA A SU PAGO
En este caso, la forma de subsanarlo es hacer lo que se tuvo que hacer al principio, y es CARGANDO EL GASTO TOTAL incurrido en el GASTO COMUN del Edificio, inmediatamente se debe efectuar el reverso de lo pagado por cada propietario en su recibo de condominio (Gasto No Común) y automáticamente quedará pendiente de pago, el recibo del propietario que se ha negado a pagar su cuota, pero en proporción a su alícuota
Finalmente se recomienda:
Tomemos la iniciativa de que todas aquellas cuotas extras en nuestro condominio sean consultadas, ya que se afecta el presupuesto familiar y los propietarios deben estar no solo preparados para el gasto, sino que deben estar informados del trabajo a ejecutar, el tiempo que va durar, y los detalles vinculados a determinado trabajo que no solo afectará su presupuesto sino que revalorizará su propiedad
Ejecutar los trabajos
1) Con un presupuesto efectuado por una empresa especialista en el área
2) Que la empresa escogida sea producto de la elección de una terna, es decir, debemos obtener por lo menos tres(3) presupuestos
3) Exigir presentación de factura formal del trabajo efectuado
4) Obtener, adicional al presupuesto, un contrato de obras que establezca las condiciones de la contratación, materiales a utilizar, forma de pago del trabajo, garantía, tiempos de entrega, etc.
@allcondominium
