LAS MEJORAS EN EL CONDOMINIO Y EL INTERDICTO DE OBRA NUEVA

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En nuestro condominio es común que tengamos que emprender obras para mantener nuestro edificio, para reparar áreas que así lo necesitan o simplemente cuando deseamos ejecutar Obras que no constituyen ninguno de los supuestos anteriores sino que se trata de MEJORAS en nuestro Condominio

Es común observar el desconocimiento de los propietarios, los cuales en muchas oportunidades preguntan que se hacen obras en el condominio y nada se consulta ni se hacen asambleas para ejecutar tales trabajos

La Ley dispone la obligatoriedad de pago de los Gastos Comunes, es decir, que ya por LEY, todo propietario está obligado a sufragar lo que le corresponda en proporción a la alícuota que tiene su inmueble, por tanto no hay que solicitar la autorización de los propietarios, pero aquí tenemos la excepción, que se trate de MEJORAS A LAS COSAS COMUNES

QUE SE ENTIENDE POR MEJORA

1.     Cambio o progreso de una cosa que está en condición precaria hacia un estado mejor.

2.     Obra que se realiza en una vivienda, un edificio u otro lugar con el fin de mejorarlo.

Así tenemos, que todas las MEJORAS de las cosas comunes, tales como estacionamientos, entrada principal, pasillos y otras áreas designadas como tales, se podrán efectuar siempre que se cuente con el requisito siguiente, por disponerlo asi el articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal:

 EN QUE CASOS INTERVIENE LA AUTORIDAD PARA UNA EVENTUAL SUSPENSIÓN DE LAS MEJORAS EMPRENDIDAS EN NUESTRO CONDOMINIO

Es importante dejar claro que cualquier actitud caprichosa de un vecino no es motivo suficiente para solicitar la Suspensión de obras en nuestro edificio, la ley es clara y dispone específicamente en que casos podrá la autoridad suspender estas

Este reclamo será formulado ante los tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al INTERDICTO DE OBRA NUEVA

El Interdicto de Obra nueva, tiene su fundamento legal en los artículos  785 del Código Civil, artículos 697 y 712 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y especialmente, en materia de condominios, tiene su base legal en la norma contenida en el Art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal

¿QUE SE REQUIERE PARA INTENTAR ESTA ACCION JUDICIAL? ¿NECESITAMOS EFECTUAR UNA ASAMBLEA PARA ELLO?  

Las mejoras pueden ser suspendidas por la autoridad judicial, A SOLICITUD  de UNO o mas propietarios, de manera que bastará que un propietario afectado interponga la acción judicial para que la misma pueda ser sustanciada

Es de vital importancia tener claro que para la procedencia de este tipo de Interdicto (Obra Nueva), debe reunirse una serie de requisitos o presupuestos, que Pedro Villarroel Rion. (cf. La Posesión y Los Interdictos en la Legislación Venezolana. Pág. 227-228), los enumera así:

a. Debe tratarse de una obra nueva. Entendiendo por ésta, toda cosa hecha que antes no existía, o que si existía resulta distinta o diferente por la naturaleza de las modificaciones a que fue sometida. También se entiende como el cambio de estado de los inmuebles, originados por construcciones artificiales ejecutadas en el suelo propio o ajeno, o sobre cosas adheridas a éste, también propio o ajeno, y que sean capaces de producir temor fundado de ocasionar perjuicio en un inmueble, un derecho real u otros objetos poseídos por el querellante.
b. Temor fundado. Entendiendo por éste que el querellante tenga razón para temer que la obra nueva causa perjuicio a la obra poseída por él.
c. La obra nueva no puede estar terminada. Puesto que su objeto es interrumpirla o suspenderla, y no para obtener una orden de demolición o destrucción de lo construido, sólo puede lograrse en un juicio ordinario..
d. Para la interposición del interdicto no hace falta ver corporizada tal obra. Es decir, a partir de su ejecución misma, desde el punto de vista material, sino también desde que se realizan actos o hechos encaminados a iniciar dicha ejecución.
e. En nada influye que los trabajos estén muy avanzados, lo importante es que estén inconclusos. La acción Interdictal de obra nueva no puede estar subordinada al mayor o menor grado de ejecución en que se hallen las obras a ser objeto de la querella Interdictal.
f. La querella Interdictal no podrá incoarse si ha transcurrido más de un año de iniciada la obra.

 De su trámite.
en el procedimiento especial interdictal de obra nueva, están presente dos fases: (i) la sumaria, en la que el juez sólo se pronunciará sobre la continuación o no de la obra emprendida, que es más que todo una fase cautelar en la que se procede inaudita parte a dar una tutela judicial anticipada al denunciante, y se dice que se otorga una tutela judicial anticipada por cuanto no hay un proceso propiamente dicho, sino la cautela y la expectativa de un proceso, que genera esa cautela; y (ii) la del juicio ordinario, que es potestativa para el querellante si se permite la continuación de la obra, pero que es necesaria para el querellado si se resuelve la suspensión de ésta.

La primera fase sumaria se inicia mediante escrito o querella de denuncia, en la que, además de cumplir con las exigencias del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el querellante describirá la obra y expresará “el perjuicio que teme, la descripción de las circunstancias de hecho atinentes al caso y producirá junto con su querella el título que invoca para solicitar la protección posesoria” (art. 713 CPC). Denuncia que puede hacer ante un Juez de Municipio, sino existe en la localidad un Juez de Primera Instancia. 

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