DEBERES DE TODOS LOS PROPIETARIOS EN EL CONDOMINIO

Deberes de los propietarios contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal

DE USO Y DISFRUTE, ORNAMENTO Y SERVICIOS
Contenidas en Art. 3 y 4

1) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local;
2) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder:
3) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el articulo 9 de la Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios;
4) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
5) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
6) No producir ruidos, molestias, ni (daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública;
7) No utilizar el inmueble para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.
8) El propietario puede modificar elementos ornamentales en su inmueble, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si adviniera la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.

APORTE A LOS GASTOS COMUNES
Contenidas en Art. 11 y 12

Contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el articulo 7 le hayan sido atribuidos (alícuota).

Gastos comunes que debe pagar todo propietario
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio

ASUMIR GASTOS DE MANTENIMIENTO Y REPARACIONES DE BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO
Contenida en Art. 12


Todo Propietario debe asumir los Gastos de Mantenimiento de bienes comunes cuyo uso  se haya atribuido exclusivamente a su apartamento conforme lo dispuesto en el Documento de Condominio

Todo Propietario debe asumir las reparaciones menores que requieran los bienes comunes de uso exclusivo de su apartamento y aquellas reparaciones mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.

CONSERVACION DE COSAS COMUNES
Contenidas en el art. 21 y 22

Cualquiera de los propietarios, ante la falta del Administrador u otro propietario,  podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración

En este caso opera en caso de que sean de urgente necesidad

El propietario que ante la emergencia presentada, haya ejecutado algún acto de conservación o de administración,  tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, para lo cual deberá probar los mismos mediante las justificaciones pertinentes.

Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

OBLIGATORIEDAD DE ACATAR ACUERDOS DE LA MAYORÍA
Contenidas en el Art. 25
 
Los acuerdos de los propietarios tomados en Asambleas o Consultas Escritas (Carta Consulta) serán obligatorios para todos los propietarios.


OBLIGATORIEDAD DE CUMPLIR NORMATIVA DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y REGLAMENTO
Contenidas en Art. 26 y 27
Igualmente al documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio, el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la asamblea de propietarios.


@allcondominium

PUBLICAR DEUDAS DE CONDOMINIO ATENTA CONTRA LA VIDA PRIVADA

PUBLICACION DE DEUDAS DE CONDOMINIO VIOLA LA PRESUNCIÓN DE INOCENCIA

Ningún ciudadano puede publicar datos personales, señalando presunción de culpa por posibles actuaciones u omisiones (hacer o dejar de hacer) 

Estas personas señaladas tienen derecho a que se les presuma inocentes hasta tanto y mediante el debido proceso se pruebe lo contrario

Ninguna  Junta de Condominio debe publicar datos del propietario y su deuda de condominio

En este caso no solo existe violación a la presunción de inocencia sino al derecho a la vida privada, honor y reputación

Publicando datos sobre deudas de condominio se somete al escarnio público al supuesto deudor violando flagrantemente el derecho a la protección de su honor, vida privada, intimidad, propia imagen, confidencialidad y reputación.

La violación del derecho a la presunción de inocencia,  “...previsto en los artículos 11, numeral 1, 8, numeral 2, y 14, numeral 2, de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y del Pacto Internacional de los Derechos Civiles y Políticos, respectivamente, todos en concordancia con el artículo 50 de la Constitución venezolana...”

Modelo de escrito solicitando Registro del Arrendador ante la Sunavi

Caracas, _________________

Ciudadano.

JOSÉ RAFAEL JIMÉNEZ VILLASANA.

SUPERINTENDENTE NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

Su Despacho.-

Nota: deberá identificarse plenamente el solicitante, así como también los arrendatarios y sub arrendatarios (de existir). 

EJEMPLO: 

Yo, _______________, venezolano (a), titular de la Cédula de Identidad C.I V- _____________, mayor de edad, de este domicilio, actuando en mi condición de arrendador (a) y/o Propietario (a) de un inmueble tipo apartamento destinado al uso de Vivienda, (habitación, pensión o vivienda estudiantil), adquirido según Título de Propiedad (identificar)_________________________________________, ubicado en la siguiente dirección: ____________________, distribuido de la siguiente forma: (sala, comedor, cocina, habitaciones)________________________, con los siguientes linderos: Norte_____, Sur_____, Este_____ y Oeste______, Construido aproximadamente en el año__________, bajo el N° de Catastro ____________________, que aquí anexo.

Ahora bien, en la actualidad dicho inmueble se encuentra alquilado al ciudadano_______________________________, venezolano, Titular de la Cédula de Identidad N° V_________________________, domiciliado en:_______________________________, arrendado según contrato escrito / verbal celebrado en fecha:__________________, y que a la fecha cancela un canon de arrendamiento del BsF._______________________.

De conformidad con lo previsto en los artículos 22 y 59 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 14 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, acudo a su competente autoridad los fines de dar cumplimiento a mis obligaciones como Arrendador, en consecuencia, SOLICITO se me inscriba en el REGISTRO NACIONAL DE VIVIENDA.

​

Nombre del Solicitante:___________________

C.I :___________________

Teléfono:___________________

Modelo de solicitud de Registro del Arrendatario ante la Sunavi

Caracas, _________________

Ciudadano.

JOSÉ RAFAEL JIMÉNEZ VILLASANA.

SUPERINTENDENTE NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

Su Despacho.-

Nota: deberá identificarse plenamente el solicitante, así como también el nombre del arrendador. 

EJEMPLO: 

Yo, _______________, venezolano (a), titular de la Cédula de Identidad C.I V- _____________, mayor de edad, de este domicilio, actuando en mi condición de arrendatario (a) de un inmueble destinado al uso de Vivienda, (habitación, pensión o vivienda estudiantil), ubicado en la siguiente dirección: ____________________, distribuido de la siguiente forma: (sala, comedor, cocina, habitaciones)________________________, con los siguientes linderos: Norte_____, Sur_____, Este_____ y Oeste______, Construido aproximadamente en el año__________, bajo el N° de Catastro ____________________, que aquí anexo.

Ahora bien, la relación locativa nace según contrato escrito / verbal celebrado en fecha:________________ con el (la) ciudadano  (a) _______________________________, venezolano (a), Titular de la Cédula de Identidad N° V_________________________, domiciliado (a) en:_______________________________, a la fecha cancelo un canon de arrendamiento del BsF._______________________.

De conformidad con lo previsto en el artículo 23 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 15 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, acudo a su competente autoridad los fines de dar cumplimiento a mis obligaciones como Arrendatario (a), en consecuencia, SOLICITO se me inscriba en el REGISTRO NACIONAL DE VIVIENDA.

​

Nombre del Solicitante:___________________

C.I :___________________

Teléfono:___________________

Es necesario una Asamblea para aprobar demandas de condominio?

No es necesario celebrar una ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS para aprobar la demanda contra el deudor de Condominio. 

La Ley de Propiedad Horizontal establece de conformidad con lo dispuesto en el articulo 20 literal "e"  que será la Junta de Condominio quien otorgue la Autorización para proceder judicialmente contra el copropietario insolvente con sus planillas de condominio

Para ello, la Junta debe asentar en el Libro de Actas de Junta de Condominio, que debe estar previamente sellado por Notario Publico, la decisión tomada por la mayoría de los miembros que conforman la Junta, quienes dejaran constancia de la decisión adoptada.

Esta Acta, en copia certificada, deberá ser consignada, conjuntamente con el respectivo instrumento poder que sea otorgado a los abogados encargados de tramitar el juicio, y demás recaudos exigidos en este procedimiento,  ante el tribunal que conocerá la acción por Cobro de Bolívares donde inclusive se recomienda exhibir el Libro donde tenemos asentada dicha autorización

Muchas veces las Juntas de Condominio, toman la decisión de convocar una asamblea para que la decisión de proceder judicialmente contra un copropietario  sea tomada por los asistentes en dicha Asamblea,  y no asumir solo los miembros de junta una decisión de este tipo. En este caso, no hay inconveniente en que la Asamblea sea celebrada para tratar este punto, pero igualmente debe la Junta de Condominio, posterior a su celebración  asentar en el Libro de Actas de Junta, la decisión adoptada por la Asamblea. Con ello se evita inconvenientes en el tribunal que conocerá la causa, con respecto a la autorización de demanda.

Deposité el condominio pero no lo notifiqué. Me considero solvente?

En el condominio, es común observar que al ejecutar labores de cobranza a un vecino que se encuentra en mora, es decir, con un atraso en el pago de su deuda de  Condominio, alegue estar solvente porque hace tiempo que hizo el respectivo deposito bancario o transferencia.

Tanto la doctrina como la Jurisprudencia Patria, coinciden en que todo aquel que pretenda   que se ha liberado de una obligación  debe probar el respectivo pago, o en su defecto, demostrar el hecho extintivo de la obligación

Aplicando este principio del derecho,  en materia de Condominios, podemos resumir de una manera sencilla  lo siguiente:

Los depósitos bancarios o transferencias por si solos, no demuestran solvencia, no basta depositar el importe del recibo de condominio, sino que el propietario debe NOTIFICAR a la Administradora del inmueble  que ha cumplido con su obligación 

ART 1354 Código Civil  “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

ART  506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. 

Con estos postulados, observamos dos obligaciones

Para el administrador: debe pasar al cobro el debido recibo de condominio a fin de que el propietario sepa que le están cobrando

Para el propietario: debe demostrar al administrador que ya pagó y exhibirá los soportes respectivos 

En este caso, el administrador puede exigir del copropietario que alega solvencia, que le haga entrega de los depósitos  vouchers, comprobantes de transferencia con el cual se demuestre de manera fehaciente que el deudor ha cumplido con su obligación y el propietario a su vez tiene el derecho de exigir su recibo pagado una vez haya demostrado el cumplimiento de su obligación.

Modelo de CONSULTA ESCRITA

Caracas, 7 de octubre de 2014


CONSULTA ESCRITA
(carta consulta)
Art. 23 Ley de Propiedad Horizontal

Se somete a la consideración de los Copropietarios del Edificio Mi Remanso, ubicado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Socarras, de los siguientes puntos: por favor marque de una manera clara su opción

1. Esta usted de acuerdo en la impermeabilización de la azotea del Edificio?
si (     )    No (    )

2. En caso de responder afirmativamente, le presentamos los 3 presupuestos recibidos para efectuar tales trabajos, por favor escoja una opción

2.1 Constructora La Roca   Bs 68.534,00. (    )
2.2 Inv. Colina y Asoc.       Bs 87.000,00. (    )
2.3 Mantenimientos XXI.   Bs 97.200,00. (    )

Los presupuestos se encuentran en la oficina de condominio a la orden para cualquier copropietario que desee revisarlo

La presente consulta debe ser entregada a la junta de condominio en un lapso no mayor de 5 dias contados a partir de la presente debidamente llena y firmada por el propietario


Atentamente


La Junta de Condominio 
Edificio Mi Remanso