PUBLICAR DEUDAS DE CONDOMINIO ATENTA CONTRA LA VIDA PRIVADA

PUBLICACION DE DEUDAS DE CONDOMINIO VIOLA LA PRESUNCIÓN DE INOCENCIA

Ningún ciudadano puede publicar datos personales, señalando presunción de culpa por posibles actuaciones u omisiones (hacer o dejar de hacer) 

Estas personas señaladas tienen derecho a que se les presuma inocentes hasta tanto y mediante el debido proceso se pruebe lo contrario

Ninguna  Junta de Condominio debe publicar datos del propietario y su deuda de condominio

En este caso no solo existe violación a la presunción de inocencia sino al derecho a la vida privada, honor y reputación

Publicando datos sobre deudas de condominio se somete al escarnio público al supuesto deudor violando flagrantemente el derecho a la protección de su honor, vida privada, intimidad, propia imagen, confidencialidad y reputación.

La violación del derecho a la presunción de inocencia,  “...previsto en los artículos 11, numeral 1, 8, numeral 2, y 14, numeral 2, de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y del Pacto Internacional de los Derechos Civiles y Políticos, respectivamente, todos en concordancia con el artículo 50 de la Constitución venezolana...”

Modelo de escrito solicitando Registro del Arrendador ante la Sunavi

Caracas, _________________

Ciudadano.

JOSÉ RAFAEL JIMÉNEZ VILLASANA.

SUPERINTENDENTE NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

Su Despacho.-

Nota: deberá identificarse plenamente el solicitante, así como también los arrendatarios y sub arrendatarios (de existir). 

EJEMPLO: 

Yo, _______________, venezolano (a), titular de la Cédula de Identidad C.I V- _____________, mayor de edad, de este domicilio, actuando en mi condición de arrendador (a) y/o Propietario (a) de un inmueble tipo apartamento destinado al uso de Vivienda, (habitación, pensión o vivienda estudiantil), adquirido según Título de Propiedad (identificar)_________________________________________, ubicado en la siguiente dirección: ____________________, distribuido de la siguiente forma: (sala, comedor, cocina, habitaciones)________________________, con los siguientes linderos: Norte_____, Sur_____, Este_____ y Oeste______, Construido aproximadamente en el año__________, bajo el N° de Catastro ____________________, que aquí anexo.

Ahora bien, en la actualidad dicho inmueble se encuentra alquilado al ciudadano_______________________________, venezolano, Titular de la Cédula de Identidad N° V_________________________, domiciliado en:_______________________________, arrendado según contrato escrito / verbal celebrado en fecha:__________________, y que a la fecha cancela un canon de arrendamiento del BsF._______________________.

De conformidad con lo previsto en los artículos 22 y 59 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 14 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, acudo a su competente autoridad los fines de dar cumplimiento a mis obligaciones como Arrendador, en consecuencia, SOLICITO se me inscriba en el REGISTRO NACIONAL DE VIVIENDA.

​

Nombre del Solicitante:___________________

C.I :___________________

Teléfono:___________________

Modelo de solicitud de Registro del Arrendatario ante la Sunavi

Caracas, _________________

Ciudadano.

JOSÉ RAFAEL JIMÉNEZ VILLASANA.

SUPERINTENDENTE NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

Su Despacho.-

Nota: deberá identificarse plenamente el solicitante, así como también el nombre del arrendador. 

EJEMPLO: 

Yo, _______________, venezolano (a), titular de la Cédula de Identidad C.I V- _____________, mayor de edad, de este domicilio, actuando en mi condición de arrendatario (a) de un inmueble destinado al uso de Vivienda, (habitación, pensión o vivienda estudiantil), ubicado en la siguiente dirección: ____________________, distribuido de la siguiente forma: (sala, comedor, cocina, habitaciones)________________________, con los siguientes linderos: Norte_____, Sur_____, Este_____ y Oeste______, Construido aproximadamente en el año__________, bajo el N° de Catastro ____________________, que aquí anexo.

Ahora bien, la relación locativa nace según contrato escrito / verbal celebrado en fecha:________________ con el (la) ciudadano  (a) _______________________________, venezolano (a), Titular de la Cédula de Identidad N° V_________________________, domiciliado (a) en:_______________________________, a la fecha cancelo un canon de arrendamiento del BsF._______________________.

De conformidad con lo previsto en el artículo 23 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 15 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, acudo a su competente autoridad los fines de dar cumplimiento a mis obligaciones como Arrendatario (a), en consecuencia, SOLICITO se me inscriba en el REGISTRO NACIONAL DE VIVIENDA.

​

Nombre del Solicitante:___________________

C.I :___________________

Teléfono:___________________

Es necesario una Asamblea para aprobar demandas de condominio?

No es necesario celebrar una ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS para aprobar la demanda contra el deudor de Condominio. 

La Ley de Propiedad Horizontal establece de conformidad con lo dispuesto en el articulo 20 literal "e"  que será la Junta de Condominio quien otorgue la Autorización para proceder judicialmente contra el copropietario insolvente con sus planillas de condominio

Para ello, la Junta debe asentar en el Libro de Actas de Junta de Condominio, que debe estar previamente sellado por Notario Publico, la decisión tomada por la mayoría de los miembros que conforman la Junta, quienes dejaran constancia de la decisión adoptada.

Esta Acta, en copia certificada, deberá ser consignada, conjuntamente con el respectivo instrumento poder que sea otorgado a los abogados encargados de tramitar el juicio, y demás recaudos exigidos en este procedimiento,  ante el tribunal que conocerá la acción por Cobro de Bolívares donde inclusive se recomienda exhibir el Libro donde tenemos asentada dicha autorización

Muchas veces las Juntas de Condominio, toman la decisión de convocar una asamblea para que la decisión de proceder judicialmente contra un copropietario  sea tomada por los asistentes en dicha Asamblea,  y no asumir solo los miembros de junta una decisión de este tipo. En este caso, no hay inconveniente en que la Asamblea sea celebrada para tratar este punto, pero igualmente debe la Junta de Condominio, posterior a su celebración  asentar en el Libro de Actas de Junta, la decisión adoptada por la Asamblea. Con ello se evita inconvenientes en el tribunal que conocerá la causa, con respecto a la autorización de demanda.

Deposité el condominio pero no lo notifiqué. Me considero solvente?

En el condominio, es común observar que al ejecutar labores de cobranza a un vecino que se encuentra en mora, es decir, con un atraso en el pago de su deuda de  Condominio, alegue estar solvente porque hace tiempo que hizo el respectivo deposito bancario o transferencia.

Tanto la doctrina como la Jurisprudencia Patria, coinciden en que todo aquel que pretenda   que se ha liberado de una obligación  debe probar el respectivo pago, o en su defecto, demostrar el hecho extintivo de la obligación

Aplicando este principio del derecho,  en materia de Condominios, podemos resumir de una manera sencilla  lo siguiente:

Los depósitos bancarios o transferencias por si solos, no demuestran solvencia, no basta depositar el importe del recibo de condominio, sino que el propietario debe NOTIFICAR a la Administradora del inmueble  que ha cumplido con su obligación 

ART 1354 Código Civil  “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

ART  506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. 

Con estos postulados, observamos dos obligaciones

Para el administrador: debe pasar al cobro el debido recibo de condominio a fin de que el propietario sepa que le están cobrando

Para el propietario: debe demostrar al administrador que ya pagó y exhibirá los soportes respectivos 

En este caso, el administrador puede exigir del copropietario que alega solvencia, que le haga entrega de los depósitos  vouchers, comprobantes de transferencia con el cual se demuestre de manera fehaciente que el deudor ha cumplido con su obligación y el propietario a su vez tiene el derecho de exigir su recibo pagado una vez haya demostrado el cumplimiento de su obligación.

Modelo de CONSULTA ESCRITA

Caracas, 7 de octubre de 2014


CONSULTA ESCRITA
(carta consulta)
Art. 23 Ley de Propiedad Horizontal

Se somete a la consideración de los Copropietarios del Edificio Mi Remanso, ubicado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Socarras, de los siguientes puntos: por favor marque de una manera clara su opción

1. Esta usted de acuerdo en la impermeabilización de la azotea del Edificio?
si (     )    No (    )

2. En caso de responder afirmativamente, le presentamos los 3 presupuestos recibidos para efectuar tales trabajos, por favor escoja una opción

2.1 Constructora La Roca   Bs 68.534,00. (    )
2.2 Inv. Colina y Asoc.       Bs 87.000,00. (    )
2.3 Mantenimientos XXI.   Bs 97.200,00. (    )

Los presupuestos se encuentran en la oficina de condominio a la orden para cualquier copropietario que desee revisarlo

La presente consulta debe ser entregada a la junta de condominio en un lapso no mayor de 5 dias contados a partir de la presente debidamente llena y firmada por el propietario


Atentamente


La Junta de Condominio 
Edificio Mi Remanso

El Condominio de la A a la Z

Administrador: es nombrado y revocado por la Asamblea de Propietarios, dura un (1) año en sus funciones y puede ser reelecto. El administrador puede ser persona natural o jurídica

Agua Comun: la que gastamos en el edificio para regar jardines, plantas, limpieza de areas comunes, piscina. El propietario no debe desconocer el pago de este gasto comun, ya que aun cuando no lo usa de manera directa, constituye un gasto común al cual está obligado a pagar

Alicuota: es la cuotaparte que cada propietario tiene en la propiedad general de un Edificio, y con respecto a ese porcentaje le corresponde aportar a los gastos comunes de acuerdo a la alícuota que le corresponda  según el documento de propiedad y de condominio

Area Comun de uso exclusivo: el uso exclusivo de determinadas areas comunes viene dado por Documento deCondominio, en este caso confiere uso mas no derecho de propiedad de tal area, ejemplo: patio de retiro, jardin frente a PB, terrazas y espacios en azoteas. El propietario cuyo uso comun le ha sido asignado, tiene el derecho de disfrute, mas no de disposición y asume el pago de gastos de mantenimiento y reparaciones menores

Asambleas de Propietarios: es la máxima autoridad en inmuebles sometidos a la propiedad horizontal, sus decisiones son obligatorias para todos los propietarios, hayan asistido o no a la misma, hayan salvado su voto o manifestado inconformidad con los acuerdos logrados, haya asistido pero se niega a firmar el acta. 

La única manera de desconocer o desobedecer los acuerdos de una Asamblea, es impugnando su Nulidad ante los tribunales competentes, dentro de los 30 dias siguientes a su celebración

Tienen derecho a voz y voto en toda asamblea, los propietarios de inmuebles, no los inquilinos

Las asambleas de propietarios deben celebrarse cumpliendo con los requisitos establecidos en el articulo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber:

1. Publicar en prensa la convocatoria con 3 días de anticipación
2. Fijar en lugares visibles  y públicos del Edificio dicha convocatoria (ascensores, estacionamientos, carteleras)
3. Dejar un ejemplar de la convocatoria en cada inmueble
4. Levantar un Acta que firmaran los propietarios asistentes a la misma 

Conserje: ya no podemos llamarle conserje porque según la Ley especial que los rige, este término es peyorativo o denigrante, Existen todavía estos trabajadores pero ahora son llamados TRABAJADORES RESIDENCIALES, y adicional a las normas de la Ley Orgánica del Trabajo, le es aplicable la Ley especial para la Dignificación de trabajadores residenciales, publicada en Gaceta 39.668 del 6 de mayo de 2011

El patrono del trabajador residencial es la Comunidad de Propietarios  y no el Administrador

Copropietario: tiene esta cualidad quien adquiere un inmueble en condición de tal, bien sea mediante compra, dacion en pago, herencia, y cualquier otro medio de adquirir una propiedad. En este caso la persona es propietaria de su inmueble y copropietaria sobre cosas y áreas comunes en proporción a la alícuota de su inmueble. Dos o mas personas pueden ser propietarias de un solo inmueble 

Deudas de condominio: cuando agotemos gestiones de cobranza y diligencias amistosas de cobro que hayan sido infructuosas y lastimosamente las deudas alcancen montos considerables, la misma debe ser demandada ante los tribunales Civiles, ya que es el mecanismo que la Ley dispone para ello. Las deudas de condominio se demandan por el procedimiento de la Via Ejecutiva 

La suspension de servicios basicos como agua, electricidad, o limitacion a la propiedad constituyen hechos arbitrarios que deben evitarse en toda comunidad. No podemos suspender agua, prohibir entrada al edificio, eliminar llaves de acceso al estacionamiento  porque derechos constitucionales lesionados, serán restituidos  a través de Amparo Constitucional 

Las deudas de condominio prescriben a los 20 años por ser obligaciones Propter rem, están ligadas a la  propiedad y no a la persona. Planillas de condominio no son facturas que vencen a los 3 años

Documento de Condominio: sus normas son obligatorias para todos los propietarios, es modificado por unanimidad de los propietarios

Finiquito de Administración: documento que firman Administrador y comunidad representado pro la junta de condominio y que pone fin a la relación contractual

La ley no establece lapsos para presentar finiquitos una vez culminada la relación contractual, este lapso, generalmente lo fijan las partes vía contrato 




Fondo de Reserva: constituye la reserva en dinero que tiene toda comunidad, se alimenta del aporte de cada propietario de manera mensual, la Ley de Propiedad Horizontal no lo regula pero generalmente el régimen de este Fondo viene en todo documento de condominio, donde la mayoría de las veces se estipula que se incrementa con el aporte del 10% mensual de los gastos comunes. Es creado para contingencias, emergencias y gastos mayores.

Gastos Comunes: los gastos mensuales en los que incurre cualquier edificio: vigilancia, electricidad, agua, trabajador residencial (antes conserje), mantenimiento de jardines, ascensores, y otros gastos comunes

El propietario paga los gastos en proporción a su alícuota y no por partes iguales entre todos

Los Gastos comunes son: (Art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal)

1. Los causados por la administración, conservación, reparación de cosas comunes
2 Los que se hubieren acordado como tales por el 75% de los propietarios
3. Los declarados comunes por la Ley o por el Documento de Condominio

Junta de condominio: Decide por mayoria de votos, tiene facultades de vigilancia y control. Está conformada por 3 propietarios por lo menos, y 3 propietarios suplentes (no pueden ser miembros de junta de condominio, el inquilino, el hermano del propietario, el empleado del propietario cuando éste sea una persona jurídica

La Junta de condominio decide por mayoría de votos, decisiones tomadas por uno solo de ellos esta viciada de Nulidad

La Junta de condominio es nombrada por la Asamblea de Propietarios, dura un (1) año en sus funciones y puede ser reelecta





Ley de Propiedad Horizontal: contiene las normas que rigen a los condominios,  deben ser cumplidas por todos los propietarios, vivan o no en el inmueble (apartamento, oficina, local). La ley vigente fue publicada en la Gaceta Oficial N° 3241  de fecha 18 de Agosto de 1983 

Libros en el condominio: se deben llevar 3 libros ( Asambleas, Junta, Contabilidad) todos deben ser previamente autenticados ante una Notaria Publica (Art. 20)

Recibo de condominio: llamamos recibo de condominio a la Planilla, relación de gastos mensuales que reflejan detalladamente los Gastos Mensuales en los que incurre el Edificio, allí se relacionan también los ingresos si los hubiere, el estado de Fondos, provisiones para pagos de Luz y Agua y demás cuentas que componen los Gastos e ingresos de un inmueble. 
Reglamento de Condominio: debe ser aprobado por la Asamblea de Propietarios y el mismo debe ser registrado ante la oficina de Registro Inmobiliario, caso contrario no tendrá valor alguno (Art. 26)

Rendición de Cuentas: tanto Administrador como Junta de condominio deben presentar cuentas de su gestión  Generalmente se presentan cuentas anualmente ante la Asamblea de Propietarios presentando la relación detallada de ingresos y egresos de la administración

Vecinos ruidosos: 3 vías para atacar ruidos molestos en nuestra comunidad. 1) Conversar con el vecino. 2) Acudir ante el Juez de Paz Comunal ya que tiene competencia en esta materia. 3) Denunciar la perturbación a la tranquilidad publica y privada ante las Fiscalias Municipales.

La perturbación a la tranquilidad publica prevé una pena de hasta 100 unidades tributarias según lo dispuesto en el articulo 506 del código penal 

@allcondominium