Modelo de solicitud de Registro del Arrendatario ante la Sunavi

Caracas, _________________

Ciudadano.

JOSÉ RAFAEL JIMÉNEZ VILLASANA.

SUPERINTENDENTE NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

Su Despacho.-

Nota: deberá identificarse plenamente el solicitante, así como también el nombre del arrendador. 

EJEMPLO: 

Yo, _______________, venezolano (a), titular de la Cédula de Identidad C.I V- _____________, mayor de edad, de este domicilio, actuando en mi condición de arrendatario (a) de un inmueble destinado al uso de Vivienda, (habitación, pensión o vivienda estudiantil), ubicado en la siguiente dirección: ____________________, distribuido de la siguiente forma: (sala, comedor, cocina, habitaciones)________________________, con los siguientes linderos: Norte_____, Sur_____, Este_____ y Oeste______, Construido aproximadamente en el año__________, bajo el N° de Catastro ____________________, que aquí anexo.

Ahora bien, la relación locativa nace según contrato escrito / verbal celebrado en fecha:________________ con el (la) ciudadano  (a) _______________________________, venezolano (a), Titular de la Cédula de Identidad N° V_________________________, domiciliado (a) en:_______________________________, a la fecha cancelo un canon de arrendamiento del BsF._______________________.

De conformidad con lo previsto en el artículo 23 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 15 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, acudo a su competente autoridad los fines de dar cumplimiento a mis obligaciones como Arrendatario (a), en consecuencia, SOLICITO se me inscriba en el REGISTRO NACIONAL DE VIVIENDA.

​

Nombre del Solicitante:___________________

C.I :___________________

Teléfono:___________________

Es necesario una Asamblea para aprobar demandas de condominio?

No es necesario celebrar una ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS para aprobar la demanda contra el deudor de Condominio. 

La Ley de Propiedad Horizontal establece de conformidad con lo dispuesto en el articulo 20 literal "e"  que será la Junta de Condominio quien otorgue la Autorización para proceder judicialmente contra el copropietario insolvente con sus planillas de condominio

Para ello, la Junta debe asentar en el Libro de Actas de Junta de Condominio, que debe estar previamente sellado por Notario Publico, la decisión tomada por la mayoría de los miembros que conforman la Junta, quienes dejaran constancia de la decisión adoptada.

Esta Acta, en copia certificada, deberá ser consignada, conjuntamente con el respectivo instrumento poder que sea otorgado a los abogados encargados de tramitar el juicio, y demás recaudos exigidos en este procedimiento,  ante el tribunal que conocerá la acción por Cobro de Bolívares donde inclusive se recomienda exhibir el Libro donde tenemos asentada dicha autorización

Muchas veces las Juntas de Condominio, toman la decisión de convocar una asamblea para que la decisión de proceder judicialmente contra un copropietario  sea tomada por los asistentes en dicha Asamblea,  y no asumir solo los miembros de junta una decisión de este tipo. En este caso, no hay inconveniente en que la Asamblea sea celebrada para tratar este punto, pero igualmente debe la Junta de Condominio, posterior a su celebración  asentar en el Libro de Actas de Junta, la decisión adoptada por la Asamblea. Con ello se evita inconvenientes en el tribunal que conocerá la causa, con respecto a la autorización de demanda.

Deposité el condominio pero no lo notifiqué. Me considero solvente?

En el condominio, es común observar que al ejecutar labores de cobranza a un vecino que se encuentra en mora, es decir, con un atraso en el pago de su deuda de  Condominio, alegue estar solvente porque hace tiempo que hizo el respectivo deposito bancario o transferencia.

Tanto la doctrina como la Jurisprudencia Patria, coinciden en que todo aquel que pretenda   que se ha liberado de una obligación  debe probar el respectivo pago, o en su defecto, demostrar el hecho extintivo de la obligación

Aplicando este principio del derecho,  en materia de Condominios, podemos resumir de una manera sencilla  lo siguiente:

Los depósitos bancarios o transferencias por si solos, no demuestran solvencia, no basta depositar el importe del recibo de condominio, sino que el propietario debe NOTIFICAR a la Administradora del inmueble  que ha cumplido con su obligación 

ART 1354 Código Civil  “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

ART  506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. 

Con estos postulados, observamos dos obligaciones

Para el administrador: debe pasar al cobro el debido recibo de condominio a fin de que el propietario sepa que le están cobrando

Para el propietario: debe demostrar al administrador que ya pagó y exhibirá los soportes respectivos 

En este caso, el administrador puede exigir del copropietario que alega solvencia, que le haga entrega de los depósitos  vouchers, comprobantes de transferencia con el cual se demuestre de manera fehaciente que el deudor ha cumplido con su obligación y el propietario a su vez tiene el derecho de exigir su recibo pagado una vez haya demostrado el cumplimiento de su obligación.

Modelo de CONSULTA ESCRITA

Caracas, 7 de octubre de 2014


CONSULTA ESCRITA
(carta consulta)
Art. 23 Ley de Propiedad Horizontal

Se somete a la consideración de los Copropietarios del Edificio Mi Remanso, ubicado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Socarras, de los siguientes puntos: por favor marque de una manera clara su opción

1. Esta usted de acuerdo en la impermeabilización de la azotea del Edificio?
si (     )    No (    )

2. En caso de responder afirmativamente, le presentamos los 3 presupuestos recibidos para efectuar tales trabajos, por favor escoja una opción

2.1 Constructora La Roca   Bs 68.534,00. (    )
2.2 Inv. Colina y Asoc.       Bs 87.000,00. (    )
2.3 Mantenimientos XXI.   Bs 97.200,00. (    )

Los presupuestos se encuentran en la oficina de condominio a la orden para cualquier copropietario que desee revisarlo

La presente consulta debe ser entregada a la junta de condominio en un lapso no mayor de 5 dias contados a partir de la presente debidamente llena y firmada por el propietario


Atentamente


La Junta de Condominio 
Edificio Mi Remanso

El Condominio de la A a la Z

Administrador: es nombrado y revocado por la Asamblea de Propietarios, dura un (1) año en sus funciones y puede ser reelecto. El administrador puede ser persona natural o jurídica

Agua Comun: la que gastamos en el edificio para regar jardines, plantas, limpieza de areas comunes, piscina. El propietario no debe desconocer el pago de este gasto comun, ya que aun cuando no lo usa de manera directa, constituye un gasto común al cual está obligado a pagar

Alicuota: es la cuotaparte que cada propietario tiene en la propiedad general de un Edificio, y con respecto a ese porcentaje le corresponde aportar a los gastos comunes de acuerdo a la alícuota que le corresponda  según el documento de propiedad y de condominio

Area Comun de uso exclusivo: el uso exclusivo de determinadas areas comunes viene dado por Documento deCondominio, en este caso confiere uso mas no derecho de propiedad de tal area, ejemplo: patio de retiro, jardin frente a PB, terrazas y espacios en azoteas. El propietario cuyo uso comun le ha sido asignado, tiene el derecho de disfrute, mas no de disposición y asume el pago de gastos de mantenimiento y reparaciones menores

Asambleas de Propietarios: es la máxima autoridad en inmuebles sometidos a la propiedad horizontal, sus decisiones son obligatorias para todos los propietarios, hayan asistido o no a la misma, hayan salvado su voto o manifestado inconformidad con los acuerdos logrados, haya asistido pero se niega a firmar el acta. 

La única manera de desconocer o desobedecer los acuerdos de una Asamblea, es impugnando su Nulidad ante los tribunales competentes, dentro de los 30 dias siguientes a su celebración

Tienen derecho a voz y voto en toda asamblea, los propietarios de inmuebles, no los inquilinos

Las asambleas de propietarios deben celebrarse cumpliendo con los requisitos establecidos en el articulo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber:

1. Publicar en prensa la convocatoria con 3 días de anticipación
2. Fijar en lugares visibles  y públicos del Edificio dicha convocatoria (ascensores, estacionamientos, carteleras)
3. Dejar un ejemplar de la convocatoria en cada inmueble
4. Levantar un Acta que firmaran los propietarios asistentes a la misma 

Conserje: ya no podemos llamarle conserje porque según la Ley especial que los rige, este término es peyorativo o denigrante, Existen todavía estos trabajadores pero ahora son llamados TRABAJADORES RESIDENCIALES, y adicional a las normas de la Ley Orgánica del Trabajo, le es aplicable la Ley especial para la Dignificación de trabajadores residenciales, publicada en Gaceta 39.668 del 6 de mayo de 2011

El patrono del trabajador residencial es la Comunidad de Propietarios  y no el Administrador

Copropietario: tiene esta cualidad quien adquiere un inmueble en condición de tal, bien sea mediante compra, dacion en pago, herencia, y cualquier otro medio de adquirir una propiedad. En este caso la persona es propietaria de su inmueble y copropietaria sobre cosas y áreas comunes en proporción a la alícuota de su inmueble. Dos o mas personas pueden ser propietarias de un solo inmueble 

Deudas de condominio: cuando agotemos gestiones de cobranza y diligencias amistosas de cobro que hayan sido infructuosas y lastimosamente las deudas alcancen montos considerables, la misma debe ser demandada ante los tribunales Civiles, ya que es el mecanismo que la Ley dispone para ello. Las deudas de condominio se demandan por el procedimiento de la Via Ejecutiva 

La suspension de servicios basicos como agua, electricidad, o limitacion a la propiedad constituyen hechos arbitrarios que deben evitarse en toda comunidad. No podemos suspender agua, prohibir entrada al edificio, eliminar llaves de acceso al estacionamiento  porque derechos constitucionales lesionados, serán restituidos  a través de Amparo Constitucional 

Las deudas de condominio prescriben a los 20 años por ser obligaciones Propter rem, están ligadas a la  propiedad y no a la persona. Planillas de condominio no son facturas que vencen a los 3 años

Documento de Condominio: sus normas son obligatorias para todos los propietarios, es modificado por unanimidad de los propietarios

Finiquito de Administración: documento que firman Administrador y comunidad representado pro la junta de condominio y que pone fin a la relación contractual

La ley no establece lapsos para presentar finiquitos una vez culminada la relación contractual, este lapso, generalmente lo fijan las partes vía contrato 




Fondo de Reserva: constituye la reserva en dinero que tiene toda comunidad, se alimenta del aporte de cada propietario de manera mensual, la Ley de Propiedad Horizontal no lo regula pero generalmente el régimen de este Fondo viene en todo documento de condominio, donde la mayoría de las veces se estipula que se incrementa con el aporte del 10% mensual de los gastos comunes. Es creado para contingencias, emergencias y gastos mayores.

Gastos Comunes: los gastos mensuales en los que incurre cualquier edificio: vigilancia, electricidad, agua, trabajador residencial (antes conserje), mantenimiento de jardines, ascensores, y otros gastos comunes

El propietario paga los gastos en proporción a su alícuota y no por partes iguales entre todos

Los Gastos comunes son: (Art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal)

1. Los causados por la administración, conservación, reparación de cosas comunes
2 Los que se hubieren acordado como tales por el 75% de los propietarios
3. Los declarados comunes por la Ley o por el Documento de Condominio

Junta de condominio: Decide por mayoria de votos, tiene facultades de vigilancia y control. Está conformada por 3 propietarios por lo menos, y 3 propietarios suplentes (no pueden ser miembros de junta de condominio, el inquilino, el hermano del propietario, el empleado del propietario cuando éste sea una persona jurídica

La Junta de condominio decide por mayoría de votos, decisiones tomadas por uno solo de ellos esta viciada de Nulidad

La Junta de condominio es nombrada por la Asamblea de Propietarios, dura un (1) año en sus funciones y puede ser reelecta





Ley de Propiedad Horizontal: contiene las normas que rigen a los condominios,  deben ser cumplidas por todos los propietarios, vivan o no en el inmueble (apartamento, oficina, local). La ley vigente fue publicada en la Gaceta Oficial N° 3241  de fecha 18 de Agosto de 1983 

Libros en el condominio: se deben llevar 3 libros ( Asambleas, Junta, Contabilidad) todos deben ser previamente autenticados ante una Notaria Publica (Art. 20)

Recibo de condominio: llamamos recibo de condominio a la Planilla, relación de gastos mensuales que reflejan detalladamente los Gastos Mensuales en los que incurre el Edificio, allí se relacionan también los ingresos si los hubiere, el estado de Fondos, provisiones para pagos de Luz y Agua y demás cuentas que componen los Gastos e ingresos de un inmueble. 
Reglamento de Condominio: debe ser aprobado por la Asamblea de Propietarios y el mismo debe ser registrado ante la oficina de Registro Inmobiliario, caso contrario no tendrá valor alguno (Art. 26)

Rendición de Cuentas: tanto Administrador como Junta de condominio deben presentar cuentas de su gestión  Generalmente se presentan cuentas anualmente ante la Asamblea de Propietarios presentando la relación detallada de ingresos y egresos de la administración

Vecinos ruidosos: 3 vías para atacar ruidos molestos en nuestra comunidad. 1) Conversar con el vecino. 2) Acudir ante el Juez de Paz Comunal ya que tiene competencia en esta materia. 3) Denunciar la perturbación a la tranquilidad publica y privada ante las Fiscalias Municipales.

La perturbación a la tranquilidad publica prevé una pena de hasta 100 unidades tributarias según lo dispuesto en el articulo 506 del código penal 

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COMO ACTUAR ANTE VECINOS RUIDOSOS

Los ruidos no son únicamente los producidos por música y fiestas a altas horas de la madrugada, también pueden ser las peleas y gritos, o también el taconeo constante, ruido con vehículos y motos, y otros objetos como sierras eléctricas, martillos eléctricos, y otros

Si vivimos en comunidad, y tenemos vecinos ruidosos y escandalosos, tenemos distintas maneras de solucionar el problema, hablaremos de las 3 principales vías que tenemos para hacer valer nuestro derecho al descanso, tranquilidad y paz en nuestra comunidad

1

PRIMERO (BASICO)

CONCILIACION

En principio, llamar la atención de nuestro vecino de manera respetuosa, instándolo a deponer su actitud y respetar a los demás en su comunidad, seguramente colabora y será más cuidadoso para evitar molestias a los demás. En este caso podemos tocarle la puerta y manifestarle nuestro sentir, también podemos solicitar el apoyo de algún miembro de nuestra Junta de condominio

2

SEGUNDO (MEDIO)

ORGANOS DE JUSTICIA DE PAZ

 Si luego de llamar la atención al vecino, insiste en hacer ruidos molestos irrespetando a los demás, y haciendo caso  omiso a nuestra legitima petición, podemos acudir ante Justicia Municipal, el Juez de Paz tiene facultades para intervenir en solución de conflictos en las comunidades, en la mayoría de los casos los Jueces de Paz podemos contactarlos a través de las diferentes Alcaldías de nuestra jurisdicción

Recientemente, a la fecha de actualización de este artículo (octubre 2014) , fueron creadas las Casas de Paz y Convivencia, allí podrán asistir los vecinos a mediar en conflictos comunitarios 

3

TERCERO (ALTO)

DENUNCIA ANTE MINISTERIO PUBLICO

Si el ruido es ocasionado constantemente y sin que nuestros vecinos respeten el descanso de los demás, por ejemplo haciendo fiestas todo el tiempo y hasta  altas horas de la madrugada, con escándalos y niveles de música perturbadores, podemos acudir al llamado de la policía municipal quien se hará acompañar de un fiscal del ministerio público, ya que es competencia de las fiscalías municipales atender este tipo de denuncias. Luego de levantar el informe correspondiente, se abre un procedimiento que culmina con la imposición de la respectiva sanción al vecino ruidoso

la PERTURBACIÓN A LA TRANQUILIDAD PUBLICA Y PRIVADA en el derecho venezolano

Esos vecinos que molestan a los demás con música a alto volumen, peleas y escándalos, campanas y otros instrumentos, pueden ser denunciados a los fines de que se les imponga el pago de una Multa por sus actuaciones

La perturbación de la tranquilidad pública  y privada está prevista y sancionada en el Código Penal Venezolano.

Incurre en la perturbación causada a la tranquilidad pública y privada “…el que con gritos o vociferaciones, con abuso de campanas u otros instrumentos, o valiéndose de ejercicios o medios ruidosos, haya perturbado las reuniones públicas o las ocupaciones o reposo de los ciudadanos y ciudadanas en su hogar, sitio de trabajo, vía pública, sitio de esparcimiento, recintos públicos, privados, aeronaves o cualquier medio de transporte público, privado o masivo, será penado con multas hasta de cien unidades tributarias (100 U.T.), aumentándose hasta doscientas unidades tributarias (200 U.T.) en el caso de reincidencia”. Importante destacar que a la fecha 2014 la unidad tributaria tiene un valor de Bs 127,oo de tal manera que las multas a los vecinos ruidosos pudieran ser hasta de Bs 12.700,oo  o en su defecto el cumplimiento de Trabajos Comunitarios

Como Formular mi denuncia?

¿Quién puede denunciar?

De acuerdo con el Código Orgánico Procesal Penal (COPP), cualquier ciudadano, víctima o no, que tenga conocimiento de la comisión de un hecho punible, puede formular una denuncia.

Donde podemos llamar? 

El Ministerio Público ofrece la línea gratuita 0800 – fisca – 00 (0800-34722-00), Es un servicio gratuito atendido por un equipo multidisciplinario de operadores telefónicos calificados, abogados y fiscales del Ministerio Público que  se movilizan sólo con su llamada y tienen competencia A NIVEL NACIONAL 

 @allcondominium

LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS

La Administración de inmuebles sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal Venezolana, le corresponde en primer lugar a la ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS, a la Junta de Condominio y el Administrador, asi lo dispone el articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS es la maxima autoridad en inmuebles sometidos a la propiedad horizontal, veamos todo que debemos saber sobre LA ASAMBLEA

La Asamblea esta formada por COPROPIETARIOS, es decir, aquellos que hayan adquirido una propiedad, sea un apartamento, un local, una oficina en un Edificio o Centro Comercial, a traves de un documento debidamente REGISTRADO ante una Oficina de Registro Inmobiliario. Importante aclarar que un inquilino, o un opcionante a compra de un inmueble no puede formar parte de una junta de condominio por ejemplo, porque estos cargos estan reservados a propietarios, por ende tampoco pueden tener voto en una asamblea  donde aun no ha adquirido formalmente la cualidad de propietario 

ASPECTOS QUE DEBEN CUMPLIRSE PARA QUE NUESTRA ASAMBLEA SE CONSIDERE  VALIDAMENTE CELEBRADA

Fundamento Legal Art. 24 LPHorizontal

1. CONVOCAR la asamblea,  por un periódico que circule en la localidad con 3 dias de anticipacion a su celebracion

2.  Fijar un ejemplar de la convocatoria en la entrada o entradasdel edificio.

3. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada inmueble, una convocatoria,sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.

 4. Debemos levantar un ACTA en el Libro de asambleas de los propietarios (El libro debe estar previamente Notariado) el acta debe estar firmada por los presentes

OTROS ASPECTOS QUE DEBEMOS CONSIDERAR

1. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble, sin embargo y de acuerdo a las necesidades de cada inmueble , podemos celebrarlas en otro sitio de interes para los propietarios, por ejemplo si tenemos un inmueble vacacional en La Guaira o en la Isla de Margarita, y la mayoria de los propietarios residen en Caracas, estos podran acordar que sus asambleas se celebren en la ciudad de Caracas, ya que esto garantiza mayor presencia de propietarios a la misma. 

2. Las Asambleas son presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. En este caso podemos comentar la labor de El Administrador y su presencia en las Asambleas. Aun cuando la Ley dispone en este articulo que la Asamblea debe ser presidida por el Presidente de la Junta de Condominio, en la oportunidad de presentar el Informe y cuenta de El Administrador, es este ùltimo quien debe intervenir en la asamblea y no la junta de condominio por razones obvias, sin embargo hay propietarios que objetan la presencia del administrador en la asamblea, alli vale preguntar: quien levanta el acta de asamblea? quien le comunica posteriormente cualquier acuerdo a los propietarios que asistieron y los que no asistieron? si El Administrador es quien tiene la guarda y custodia del Libro de Actas de Copropietarios como una de las funciones que le confiere el articulo 19 de la LPHorizontal, no es el Administrador quien debe levantar el acta? en resumen podemos concluir que El Administrador asiste a la asamblea, interviene conjuntamente con la Junta de Condominio, actua como moderador de la asamblea y en muchas oportunidades es quien pone orden en la misma, de acuerdo a su experiencia en manejo de Asambleas

3. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos losinteresados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados ala reunión con tres (3) dias de anticipación por lo menos

4. La deliberacion de puntos en la asamblea debe limitarse a los PUNTOS CONVOCADOS

5. Los acuerdos de los propietarios  serán obligatorios para todos los propietarios.

EL DESCONOCIMIENTO DE ACUERDOS LOGRADOS POR LA MAYORIA

Fundamento Legal Art. 25 Ley de Propiedad Horizontal

Es comun escuchar en nuestra comunidad que algun propietario NO PAGA el recibo de condominio (planilla de gastos comunes) porque no esta de acuerdo con la aprobacion de un trabajo de impermeabilizacion de una azotea, o con la reparacion del area de estacionamiento, considerando que NO ASISTIO a dicha Asamblea o simplemente porque asistio y salvo su voto, considerando con esta actitud que esta liberado de la obligacion del pago de esos trabajos aprobados en Asamblea

En este caso, es importante señalar que la Ley dispone que LOS ACUERDOS DE LOS PROPIETARIOS logrados en Asamblea, son obligatorios para TODOS, de tal manera que el propietario que pretenda desconocerlos, debera impugnar ante el Juez, ese acuerdo logrado por los demas propietarios, pero no puede hacerlo de manera deliberada y sin fundamento alguno, para ello debera probar que:

1. Hay violacion de la Ley o del documento de condominio

2. Hubo abuso de derecho en la toma de tal decision 

CUANDO SE DEBE INTENTAR EL RECURSO DE NULIDAD DE ASAMBLEA

Resulta que un propietario que tiene 3 años sin pagar condominio, alega que no lo hace porque esta en desacuerdo con la Asamblea que aprobo los trabajos, cuyos gastos objeta. En este caso, el propietario perdio la oportunidad de hacerlo ya que tenemos un lapso preclusivo de 30 dias siguientes a la fecha de celebracion de la Asamblea, para impugnarla , es decir, para interponer el correspondiente Recurso de Nulidad ante los tribunales competentes, por ello no sera favorecido el propietario que alega simplemente no estar de acuerdo, para justificar su mora con el condominio, con el hecho que no esta de acuerdo con la asamblea, si no ejercio su derecho en la oportunidad debida

MIENTRAS EL PROPIETARIO INTERPONE SU RECURSO DE NULIDAD DE ASAMBLEA SE LIBERA DEL PAGO DE CONDOMINIO OBJETADO? 

NO, el recurso NO SUSPENDE la ejecución del acuerdo impugnado. En este caso, podra el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias,  decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

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