DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS EN UN CONDOMINIO

Los propietarios en el Condominio no solo tienen DEBERES, tienen también unos derechos que se encuentran contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal, veamos con detalle cada uno de ellos

Imagen referencial de la web

DERECHO A FORMAR PARTE DE LA JUNTA DE CONDOMINIO

En nuestra legislación no hay obligatoriedad de los propietarios de formar parte en la Junta de Condominio, es potestativo de este, postularse a cargos dentro de este órgano, el único requisito: ser propietario y conformará con 2 propietarios mas,  el cargo de miembro  PRINCIPAL, o con dos (2) propietarios mas, el cargo de miembro SUPLENTE, conforme lo dispone el Art. 18

EJECUTAR ACTOS URGENTES. Contenido en el articulo 21

Imagen referencial de la web

No hace falta ser miembro de la Junta de Condominio, en este caso, la ley permite que CUALQUIER propietario, ejecute por si solo los actos de conservación, pero cuando estos revistan carácter de URGENTE NECESIDAD

Es importante que los propietarios respeten los cargos de los miembros de la Junta de Condominio, y que los dejemos trabajar, porque para ello fueron designados en la Asamblea. Es muy lamentable observar vecinos que no se postulan a cargos dentro de la Junta  pero muchos de ellos no solo critican sino que sabotean la gestión de los otros, que,  ad honorem, prestan un servicio a nuestra comunidad

El propietario que ante esta necesidad, y vista la falta del Administrador, o en su defecto  ante la ausencia de la Junta de condominio (fin de semana, vacaciones, etc)  y que pueda presentarse una EMERGENCIA  en el Edificio, ese propietario podrá atender la emergencia, sufragar los gastos necesarios y posteriormente TIENE EL DERECHO  de requerir de los demás, el pago proporcional de los desembolsos efectuados

Que tiene que hacer el propietario en este caso?  Debe presentar los justificativos correspondientes que evidencien la urgencia, el gasto incurrido a fin de que pueda operar el reembolso del gasto pagado

 Derecho de exigir ASAMBLEAS al Administrador o en su defecto al JUEZ DE LA JURISDICCIÓN

Todo propietario tiene, conforme lo dispone el articulo 24, el DERECHO de solicitar que se convoque una Asamblea para deliberar sobre asuntos comunes, en este caso, bastará que conjuntamente con 1/3 del valor total del Edificio, se solicite la convocatoria para que la misma deba ser efectuada. 

En este caso los propietarios no solo podrán acudir ante el Administrador y solicitarla, sino que tendrán la potestad de acudir ante un Juez de Municipio que se encuentre en la jurisdicción del inmueble, para que CONVOQUE la Asamblea, en caso que El Administrador por cualquier causa haya dejado de convocarla

  

DERECHO DE IMPUGNAR ASAMBLEAS. 

Cualquier propietario, tiene el DERECHO de impugnar los acuerdos tomados bien sea en Asamblea o en Consulta Escrita (Carta Consulta)

En este caso, el propietario no solo tiene el deber de acatar los acuerdos logrados por la mayoría, también podrá rechazarlos, y lo hará impugnando la Asamblea o la consulta donde se lograron los acuerdos por los demás propietarios

En este caso, no podrá hacerlo por actitud caprichosa, sino que deben expresamente versar sobre los siguientes puntos y que expresamente enumera el Articulo 25:

1)    Por violación de la Ley

2)    Por violación del documento de condominio

3)    Por abuso de derecho.

 El propietario tendrá  treinta (30) días, que se computarán a partir del dia  siguiente a la fecha de la asamblea correspondiente

En caso de ejercer el derecho de impugnar acuerdos logrados mediante Consulta Escrita,  este lapso se cuenta a partir de la fecha que tenga lugar la comunicación de la decisión hecha por el administrador

@allcondominium

LAS MEJORAS EN EL CONDOMINIO Y EL INTERDICTO DE OBRA NUEVA

Imagen referencial de la web

En nuestro condominio es común que tengamos que emprender obras para mantener nuestro edificio, para reparar áreas que así lo necesitan o simplemente cuando deseamos ejecutar Obras que no constituyen ninguno de los supuestos anteriores sino que se trata de MEJORAS en nuestro Condominio

Es común observar el desconocimiento de los propietarios, los cuales en muchas oportunidades preguntan que se hacen obras en el condominio y nada se consulta ni se hacen asambleas para ejecutar tales trabajos

La Ley dispone la obligatoriedad de pago de los Gastos Comunes, es decir, que ya por LEY, todo propietario está obligado a sufragar lo que le corresponda en proporción a la alícuota que tiene su inmueble, por tanto no hay que solicitar la autorización de los propietarios, pero aquí tenemos la excepción, que se trate de MEJORAS A LAS COSAS COMUNES

QUE SE ENTIENDE POR MEJORA

1.     Cambio o progreso de una cosa que está en condición precaria hacia un estado mejor.

2.     Obra que se realiza en una vivienda, un edificio u otro lugar con el fin de mejorarlo.

Así tenemos, que todas las MEJORAS de las cosas comunes, tales como estacionamientos, entrada principal, pasillos y otras áreas designadas como tales, se podrán efectuar siempre que se cuente con el requisito siguiente, por disponerlo asi el articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal:

 EN QUE CASOS INTERVIENE LA AUTORIDAD PARA UNA EVENTUAL SUSPENSIÓN DE LAS MEJORAS EMPRENDIDAS EN NUESTRO CONDOMINIO

Es importante dejar claro que cualquier actitud caprichosa de un vecino no es motivo suficiente para solicitar la Suspensión de obras en nuestro edificio, la ley es clara y dispone específicamente en que casos podrá la autoridad suspender estas

Este reclamo será formulado ante los tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al INTERDICTO DE OBRA NUEVA

El Interdicto de Obra nueva, tiene su fundamento legal en los artículos  785 del Código Civil, artículos 697 y 712 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y especialmente, en materia de condominios, tiene su base legal en la norma contenida en el Art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal

¿QUE SE REQUIERE PARA INTENTAR ESTA ACCION JUDICIAL? ¿NECESITAMOS EFECTUAR UNA ASAMBLEA PARA ELLO?  

Las mejoras pueden ser suspendidas por la autoridad judicial, A SOLICITUD  de UNO o mas propietarios, de manera que bastará que un propietario afectado interponga la acción judicial para que la misma pueda ser sustanciada

Es de vital importancia tener claro que para la procedencia de este tipo de Interdicto (Obra Nueva), debe reunirse una serie de requisitos o presupuestos, que Pedro Villarroel Rion. (cf. La Posesión y Los Interdictos en la Legislación Venezolana. Pág. 227-228), los enumera así:

a. Debe tratarse de una obra nueva. Entendiendo por ésta, toda cosa hecha que antes no existía, o que si existía resulta distinta o diferente por la naturaleza de las modificaciones a que fue sometida. También se entiende como el cambio de estado de los inmuebles, originados por construcciones artificiales ejecutadas en el suelo propio o ajeno, o sobre cosas adheridas a éste, también propio o ajeno, y que sean capaces de producir temor fundado de ocasionar perjuicio en un inmueble, un derecho real u otros objetos poseídos por el querellante.
b. Temor fundado. Entendiendo por éste que el querellante tenga razón para temer que la obra nueva causa perjuicio a la obra poseída por él.
c. La obra nueva no puede estar terminada. Puesto que su objeto es interrumpirla o suspenderla, y no para obtener una orden de demolición o destrucción de lo construido, sólo puede lograrse en un juicio ordinario..
d. Para la interposición del interdicto no hace falta ver corporizada tal obra. Es decir, a partir de su ejecución misma, desde el punto de vista material, sino también desde que se realizan actos o hechos encaminados a iniciar dicha ejecución.
e. En nada influye que los trabajos estén muy avanzados, lo importante es que estén inconclusos. La acción Interdictal de obra nueva no puede estar subordinada al mayor o menor grado de ejecución en que se hallen las obras a ser objeto de la querella Interdictal.
f. La querella Interdictal no podrá incoarse si ha transcurrido más de un año de iniciada la obra.

 De su trámite.
en el procedimiento especial interdictal de obra nueva, están presente dos fases: (i) la sumaria, en la que el juez sólo se pronunciará sobre la continuación o no de la obra emprendida, que es más que todo una fase cautelar en la que se procede inaudita parte a dar una tutela judicial anticipada al denunciante, y se dice que se otorga una tutela judicial anticipada por cuanto no hay un proceso propiamente dicho, sino la cautela y la expectativa de un proceso, que genera esa cautela; y (ii) la del juicio ordinario, que es potestativa para el querellante si se permite la continuación de la obra, pero que es necesaria para el querellado si se resuelve la suspensión de ésta.

La primera fase sumaria se inicia mediante escrito o querella de denuncia, en la que, además de cumplir con las exigencias del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el querellante describirá la obra y expresará “el perjuicio que teme, la descripción de las circunstancias de hecho atinentes al caso y producirá junto con su querella el título que invoca para solicitar la protección posesoria” (art. 713 CPC). Denuncia que puede hacer ante un Juez de Municipio, sino existe en la localidad un Juez de Primera Instancia. 

@allcondominium 

DECLARATORIA DE PERSONA NO GRATA EN NUESTRO CONDOMINIO

La locución latina persona non grata significa literalmente "persona no grata/no agradable/no bienvenida" y se usa en referencia a una persona que se considera como Indeseable por un Gobierno o una institución

El Derecho Internacional regula en el marco de las relaciones Diplomáticas, la posibilidad de que un Estado declare persona non grata a un nacional de otro Estado.

La declaración tiene unos efectos jurídicos, así la persona afectada pierde en un plazo razonable los “privilegios”, inmunidad jurisdiccional que frente al Estado declarante le corresponderían en calidad de miembro de una misión diplomática.

La institución de la “declaración de persona non grata”, tan antigua como la diplomacia misma, ingresó al derecho diplomático con la Convención de Viena de 18 de abril de 1961.

El Artículo 10 de la CdV establece que el Estado ante el cual está acreditado un funcionario diplomático puede, en cualquier momento y sin tener que exponer los motivos de la medida, “comunicar al Estado acreditante” que ese funcionario es “persona non grata” o  que su presencia en el país no es aceptable. Una persona así declarada es considerada inaceptable y normalmente es requerida por su país de origen para que regrese.

En un uso no diplomático, calificar a alguien como «persona non grata» no tiene ninguna consecuencia jurídica, inclusive cuando quien se pronuncia en tal sentido es una Administración Pública, por lo que tan solo significa que la «persona non grata» no resulta del agrado de los miembros del órgano que optaron por tal distinción.

Se dice que su significado es más bien simbólico. Una resolución de este tipo no tiene ningún efecto jurídico, en el sentido de que no establece derechos u obligaciones, no puede ordenar, prohibir o permitir determinada conducta.

Imagen referencial de la web

CONSECUENCIAS DE LAS DECLARACIONES DE PERSONA NON GRATA. El Derecho al Honor, Reputación y Decoro

El hecho de que estas declaraciones no persigan establecer regulaciones jurídicas no quita que afecten a los derechos e intereses legítimos de las personas a las que se refieren. Así lo reconocen inequívocamente nuestros Tribunales desde el mismo momento en que han admitido y estimado varios recursos contencioso-administrativos contra ellas. Ahora bien, ¿cuál es el derecho o interés legítimo afectado?

Consideramos que la declaratoria de persona non grata, por parte de la Asamblea General de Copropietarios, vulnera el Derecho al debido proceso, pues dicha declaración es una sanción moral frente a la cual la persona afectada no puede esgrimir argumentos de defensa, en la mayoría de las veces ni está presente en la Asamblea que lo pretende declarar como Persona No Grata

Imagen referencial de la web

Consideramos que la declaratoria de Persona No Grata de un vecino,  afecta la imagen de este ante su comunidad, por cuanto sugiere como una persona no-deseable

Con la vulneración del principio de legalidad, estaríamos en presencia de la  imposibilidad jurídica de esta clase sanciones. No sólo la potestad sancionadora de las Asambleas de Copropietarios están sometidas al principio de legalidad sino todas sus actuaciones.

No hay delito, ni hay pena sin ley previa en la cual se tipifiquen determinados actos como delitos y se indiquen las penas aplicables a las personas que los perpetren  “Nullum Crimen, nulla pena, sine lege”

Estimamos que cualquier propietario puede interponer un recurso de Amparo Constitucional contra el condominio al considerar que se le vulneran varios derechos con este tipo de declaratorias, y más si son en Asambleas de Propietarios, y ellos son: El derecho al debido proceso, el honor, reputación y decoro,  ya que la declaratoria de persona non grata es un tipo de sanción moral que se impone, donde el afectado no tiene oportunidad de esgrimir defensa alguna, por tanto es una vulneración de los derechos antes citados, ya que una persona non grata hace referencia a alguien detestable e inconveniente para quienes lo rodean.

A fin de ilustrar  la información aquí suministrada, veamos el extracto de una Sentencia  CONSTITUCIONAL VENEZOLANA, la cual Ratifica decisión del Tribunal Contencioso que declaró NULA la declaratoria de persona no grata de la Federación Venezolano de TIRO

“Por las razones precedentemente expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en nombre de la República por autoridad de la Ley CONFIRMA la decisión dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, de fecha 13 de diciembre de 1999, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional interpuesta por la representación judicial del ciudadano Manuel Guevara Bruces, contra la Federación Venezolana de Tiro, por lo que se refiere al acto de fecha 25 de noviembre de 1999, y declaró no tener materia sobre la cual decidir respecto de la sanción impuesta por medio de acto administrativo de fecha 1º de octubre de 1999.”

Fuente:Sentencia Sala Constitutcional RBVN
Expediente Exp. 00-0884 del año 2000 caso MANUEL RAMON GUEVARA BRUCES, titular de la cédula de identidad Nº 3.440.803, contra la resolución dictada por la Asamblea General Extraordinaria de la FEDERACIÓN VENEZOLANA DE TIRO, 

http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Agosto/927-090800-00-0884.htm



APLICANDO EL ARTICULO 39 de la Ley de Propiedad Horizontal

¿Pero que pasa si es un hecho que tenemos una persona no grata en el condominio y queremos, sin cometer arbitrariedades y evitar inconvenientes, intentar una acción judicial?  

¿Tenemos algunas vías legales para ello?

En este caso, tenemos una herramienta que nos permite, ejercer nuestros derechos y no quedarnos de brazos cruzados ante situaciones excepcionales en nuestro condominio, donde podemos inclusive obligar a ese vecino problemático a Vender su inmueble y que se retire de nuestra comunidad

Nos referimos a la Demanda contra el propietario que reiteradamente incumple sus obligaciones con nuestro condominio, dispone el articulo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente:

Esta es la vía idónea para hacer valer nuestros derechos ante un vecino indeseable, bastará para ello que se convoque la Asamblea conforme los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y se obtenga la conformidad del 75% de los propietarios para dar inicio al respectivo Proceso Judicial.







@allcondominium

MODELO DE ACTA DE NOMBRAMIENTO DE JUNTA DE CONDOMINIO

Hoy, 4 de noviembre de 2014 se encuentran reunidos en la planta baja del edificio ARICHUNA, ubicado en la Av. Las Palmas, siendo las 7:00 pm, los ciudadanos ALINA DIAZ, PEDRO BUSTAMANTE, GASPAR GUZMAN, MARIAN COLL, LUCY GARCIA y ANA BOLIVAR, titulares de las cédulas de identidad números 123456, 567890, 0987698, 7656543, 1234098 y 7890987, en nuestra condición de miembros principales y suplentes de la Junta de Condominio designada por la Asamblea de Propietarios de fecha 3/11/2014 según consta del Acta que se encuentra asentada en los folios 4, 5 y 6 del Libro de actas de asambleas de copropietarios, nos hemos reunido para designar los cargos dentro de la Junta de Condominio, así como su Presidente, conforme lo dispone el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y lo hacemos de la siguiente manera:

Miembros Principales

1.      ALINA DIAZ (Presidente)

2.      PEDRO BUSTAMANTE ( Tesorero)

3.      GASPAR GUZMAN (Secretario) 

Miembros Suplentes

1.      MARIAN COLL

2.      ANA BOLIVAR

3.      LUCY GARCIA

Es todo, firman los presentes en señal de conformidad,

Observaciones:

1.      Este nombramiento debe asentarse en el Libro de Actas de Junta de Condominio

2.      El Libro de Actas de Junta de Condominio debe estar previamente sellado ante Notaría Pública

3.      El Libro de Actas de Junta de Condominio lo manejan sus miembros, no la Administradora

@allcondominium