El Condominio de la A a la Z

Administrador: es nombrado y revocado por la Asamblea de Propietarios, dura un (1) año en sus funciones y puede ser reelecto. El administrador puede ser persona natural o jurídica

Agua Comun: la que gastamos en el edificio para regar jardines, plantas, limpieza de areas comunes, piscina. El propietario no debe desconocer el pago de este gasto comun, ya que aun cuando no lo usa de manera directa, constituye un gasto común al cual está obligado a pagar

Alicuota: es la cuotaparte que cada propietario tiene en la propiedad general de un Edificio, y con respecto a ese porcentaje le corresponde aportar a los gastos comunes de acuerdo a la alícuota que le corresponda  según el documento de propiedad y de condominio

Area Comun de uso exclusivo: el uso exclusivo de determinadas areas comunes viene dado por Documento deCondominio, en este caso confiere uso mas no derecho de propiedad de tal area, ejemplo: patio de retiro, jardin frente a PB, terrazas y espacios en azoteas. El propietario cuyo uso comun le ha sido asignado, tiene el derecho de disfrute, mas no de disposición y asume el pago de gastos de mantenimiento y reparaciones menores

Asambleas de Propietarios: es la máxima autoridad en inmuebles sometidos a la propiedad horizontal, sus decisiones son obligatorias para todos los propietarios, hayan asistido o no a la misma, hayan salvado su voto o manifestado inconformidad con los acuerdos logrados, haya asistido pero se niega a firmar el acta. 

La única manera de desconocer o desobedecer los acuerdos de una Asamblea, es impugnando su Nulidad ante los tribunales competentes, dentro de los 30 dias siguientes a su celebración

Tienen derecho a voz y voto en toda asamblea, los propietarios de inmuebles, no los inquilinos

Las asambleas de propietarios deben celebrarse cumpliendo con los requisitos establecidos en el articulo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber:

1. Publicar en prensa la convocatoria con 3 días de anticipación
2. Fijar en lugares visibles  y públicos del Edificio dicha convocatoria (ascensores, estacionamientos, carteleras)
3. Dejar un ejemplar de la convocatoria en cada inmueble
4. Levantar un Acta que firmaran los propietarios asistentes a la misma 

Conserje: ya no podemos llamarle conserje porque según la Ley especial que los rige, este término es peyorativo o denigrante, Existen todavía estos trabajadores pero ahora son llamados TRABAJADORES RESIDENCIALES, y adicional a las normas de la Ley Orgánica del Trabajo, le es aplicable la Ley especial para la Dignificación de trabajadores residenciales, publicada en Gaceta 39.668 del 6 de mayo de 2011

El patrono del trabajador residencial es la Comunidad de Propietarios  y no el Administrador

Copropietario: tiene esta cualidad quien adquiere un inmueble en condición de tal, bien sea mediante compra, dacion en pago, herencia, y cualquier otro medio de adquirir una propiedad. En este caso la persona es propietaria de su inmueble y copropietaria sobre cosas y áreas comunes en proporción a la alícuota de su inmueble. Dos o mas personas pueden ser propietarias de un solo inmueble 

Deudas de condominio: cuando agotemos gestiones de cobranza y diligencias amistosas de cobro que hayan sido infructuosas y lastimosamente las deudas alcancen montos considerables, la misma debe ser demandada ante los tribunales Civiles, ya que es el mecanismo que la Ley dispone para ello. Las deudas de condominio se demandan por el procedimiento de la Via Ejecutiva 

La suspension de servicios basicos como agua, electricidad, o limitacion a la propiedad constituyen hechos arbitrarios que deben evitarse en toda comunidad. No podemos suspender agua, prohibir entrada al edificio, eliminar llaves de acceso al estacionamiento  porque derechos constitucionales lesionados, serán restituidos  a través de Amparo Constitucional 

Las deudas de condominio prescriben a los 20 años por ser obligaciones Propter rem, están ligadas a la  propiedad y no a la persona. Planillas de condominio no son facturas que vencen a los 3 años

Documento de Condominio: sus normas son obligatorias para todos los propietarios, es modificado por unanimidad de los propietarios

Finiquito de Administración: documento que firman Administrador y comunidad representado pro la junta de condominio y que pone fin a la relación contractual

La ley no establece lapsos para presentar finiquitos una vez culminada la relación contractual, este lapso, generalmente lo fijan las partes vía contrato 




Fondo de Reserva: constituye la reserva en dinero que tiene toda comunidad, se alimenta del aporte de cada propietario de manera mensual, la Ley de Propiedad Horizontal no lo regula pero generalmente el régimen de este Fondo viene en todo documento de condominio, donde la mayoría de las veces se estipula que se incrementa con el aporte del 10% mensual de los gastos comunes. Es creado para contingencias, emergencias y gastos mayores.

Gastos Comunes: los gastos mensuales en los que incurre cualquier edificio: vigilancia, electricidad, agua, trabajador residencial (antes conserje), mantenimiento de jardines, ascensores, y otros gastos comunes

El propietario paga los gastos en proporción a su alícuota y no por partes iguales entre todos

Los Gastos comunes son: (Art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal)

1. Los causados por la administración, conservación, reparación de cosas comunes
2 Los que se hubieren acordado como tales por el 75% de los propietarios
3. Los declarados comunes por la Ley o por el Documento de Condominio

Junta de condominio: Decide por mayoria de votos, tiene facultades de vigilancia y control. Está conformada por 3 propietarios por lo menos, y 3 propietarios suplentes (no pueden ser miembros de junta de condominio, el inquilino, el hermano del propietario, el empleado del propietario cuando éste sea una persona jurídica

La Junta de condominio decide por mayoría de votos, decisiones tomadas por uno solo de ellos esta viciada de Nulidad

La Junta de condominio es nombrada por la Asamblea de Propietarios, dura un (1) año en sus funciones y puede ser reelecta





Ley de Propiedad Horizontal: contiene las normas que rigen a los condominios,  deben ser cumplidas por todos los propietarios, vivan o no en el inmueble (apartamento, oficina, local). La ley vigente fue publicada en la Gaceta Oficial N° 3241  de fecha 18 de Agosto de 1983 

Libros en el condominio: se deben llevar 3 libros ( Asambleas, Junta, Contabilidad) todos deben ser previamente autenticados ante una Notaria Publica (Art. 20)

Recibo de condominio: llamamos recibo de condominio a la Planilla, relación de gastos mensuales que reflejan detalladamente los Gastos Mensuales en los que incurre el Edificio, allí se relacionan también los ingresos si los hubiere, el estado de Fondos, provisiones para pagos de Luz y Agua y demás cuentas que componen los Gastos e ingresos de un inmueble. 
Reglamento de Condominio: debe ser aprobado por la Asamblea de Propietarios y el mismo debe ser registrado ante la oficina de Registro Inmobiliario, caso contrario no tendrá valor alguno (Art. 26)

Rendición de Cuentas: tanto Administrador como Junta de condominio deben presentar cuentas de su gestión  Generalmente se presentan cuentas anualmente ante la Asamblea de Propietarios presentando la relación detallada de ingresos y egresos de la administración

Vecinos ruidosos: 3 vías para atacar ruidos molestos en nuestra comunidad. 1) Conversar con el vecino. 2) Acudir ante el Juez de Paz Comunal ya que tiene competencia en esta materia. 3) Denunciar la perturbación a la tranquilidad publica y privada ante las Fiscalias Municipales.

La perturbación a la tranquilidad publica prevé una pena de hasta 100 unidades tributarias según lo dispuesto en el articulo 506 del código penal 

@allcondominium

COMO ACTUAR ANTE VECINOS RUIDOSOS

Los ruidos no son únicamente los producidos por música y fiestas a altas horas de la madrugada, también pueden ser las peleas y gritos, o también el taconeo constante, ruido con vehículos y motos, y otros objetos como sierras eléctricas, martillos eléctricos, y otros

Si vivimos en comunidad, y tenemos vecinos ruidosos y escandalosos, tenemos distintas maneras de solucionar el problema, hablaremos de las 3 principales vías que tenemos para hacer valer nuestro derecho al descanso, tranquilidad y paz en nuestra comunidad

1

PRIMERO (BASICO)

CONCILIACION

En principio, llamar la atención de nuestro vecino de manera respetuosa, instándolo a deponer su actitud y respetar a los demás en su comunidad, seguramente colabora y será más cuidadoso para evitar molestias a los demás. En este caso podemos tocarle la puerta y manifestarle nuestro sentir, también podemos solicitar el apoyo de algún miembro de nuestra Junta de condominio

2

SEGUNDO (MEDIO)

ORGANOS DE JUSTICIA DE PAZ

 Si luego de llamar la atención al vecino, insiste en hacer ruidos molestos irrespetando a los demás, y haciendo caso  omiso a nuestra legitima petición, podemos acudir ante Justicia Municipal, el Juez de Paz tiene facultades para intervenir en solución de conflictos en las comunidades, en la mayoría de los casos los Jueces de Paz podemos contactarlos a través de las diferentes Alcaldías de nuestra jurisdicción

Recientemente, a la fecha de actualización de este artículo (octubre 2014) , fueron creadas las Casas de Paz y Convivencia, allí podrán asistir los vecinos a mediar en conflictos comunitarios 

3

TERCERO (ALTO)

DENUNCIA ANTE MINISTERIO PUBLICO

Si el ruido es ocasionado constantemente y sin que nuestros vecinos respeten el descanso de los demás, por ejemplo haciendo fiestas todo el tiempo y hasta  altas horas de la madrugada, con escándalos y niveles de música perturbadores, podemos acudir al llamado de la policía municipal quien se hará acompañar de un fiscal del ministerio público, ya que es competencia de las fiscalías municipales atender este tipo de denuncias. Luego de levantar el informe correspondiente, se abre un procedimiento que culmina con la imposición de la respectiva sanción al vecino ruidoso

la PERTURBACIÓN A LA TRANQUILIDAD PUBLICA Y PRIVADA en el derecho venezolano

Esos vecinos que molestan a los demás con música a alto volumen, peleas y escándalos, campanas y otros instrumentos, pueden ser denunciados a los fines de que se les imponga el pago de una Multa por sus actuaciones

La perturbación de la tranquilidad pública  y privada está prevista y sancionada en el Código Penal Venezolano.

Incurre en la perturbación causada a la tranquilidad pública y privada “…el que con gritos o vociferaciones, con abuso de campanas u otros instrumentos, o valiéndose de ejercicios o medios ruidosos, haya perturbado las reuniones públicas o las ocupaciones o reposo de los ciudadanos y ciudadanas en su hogar, sitio de trabajo, vía pública, sitio de esparcimiento, recintos públicos, privados, aeronaves o cualquier medio de transporte público, privado o masivo, será penado con multas hasta de cien unidades tributarias (100 U.T.), aumentándose hasta doscientas unidades tributarias (200 U.T.) en el caso de reincidencia”. Importante destacar que a la fecha 2014 la unidad tributaria tiene un valor de Bs 127,oo de tal manera que las multas a los vecinos ruidosos pudieran ser hasta de Bs 12.700,oo  o en su defecto el cumplimiento de Trabajos Comunitarios

Como Formular mi denuncia?

¿Quién puede denunciar?

De acuerdo con el Código Orgánico Procesal Penal (COPP), cualquier ciudadano, víctima o no, que tenga conocimiento de la comisión de un hecho punible, puede formular una denuncia.

Donde podemos llamar? 

El Ministerio Público ofrece la línea gratuita 0800 – fisca – 00 (0800-34722-00), Es un servicio gratuito atendido por un equipo multidisciplinario de operadores telefónicos calificados, abogados y fiscales del Ministerio Público que  se movilizan sólo con su llamada y tienen competencia A NIVEL NACIONAL 

 @allcondominium

LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS

La Administración de inmuebles sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal Venezolana, le corresponde en primer lugar a la ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS, a la Junta de Condominio y el Administrador, asi lo dispone el articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS es la maxima autoridad en inmuebles sometidos a la propiedad horizontal, veamos todo que debemos saber sobre LA ASAMBLEA

La Asamblea esta formada por COPROPIETARIOS, es decir, aquellos que hayan adquirido una propiedad, sea un apartamento, un local, una oficina en un Edificio o Centro Comercial, a traves de un documento debidamente REGISTRADO ante una Oficina de Registro Inmobiliario. Importante aclarar que un inquilino, o un opcionante a compra de un inmueble no puede formar parte de una junta de condominio por ejemplo, porque estos cargos estan reservados a propietarios, por ende tampoco pueden tener voto en una asamblea  donde aun no ha adquirido formalmente la cualidad de propietario 

ASPECTOS QUE DEBEN CUMPLIRSE PARA QUE NUESTRA ASAMBLEA SE CONSIDERE  VALIDAMENTE CELEBRADA

Fundamento Legal Art. 24 LPHorizontal

1. CONVOCAR la asamblea,  por un periódico que circule en la localidad con 3 dias de anticipacion a su celebracion

2.  Fijar un ejemplar de la convocatoria en la entrada o entradasdel edificio.

3. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada inmueble, una convocatoria,sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.

 4. Debemos levantar un ACTA en el Libro de asambleas de los propietarios (El libro debe estar previamente Notariado) el acta debe estar firmada por los presentes

OTROS ASPECTOS QUE DEBEMOS CONSIDERAR

1. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble, sin embargo y de acuerdo a las necesidades de cada inmueble , podemos celebrarlas en otro sitio de interes para los propietarios, por ejemplo si tenemos un inmueble vacacional en La Guaira o en la Isla de Margarita, y la mayoria de los propietarios residen en Caracas, estos podran acordar que sus asambleas se celebren en la ciudad de Caracas, ya que esto garantiza mayor presencia de propietarios a la misma. 

2. Las Asambleas son presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. En este caso podemos comentar la labor de El Administrador y su presencia en las Asambleas. Aun cuando la Ley dispone en este articulo que la Asamblea debe ser presidida por el Presidente de la Junta de Condominio, en la oportunidad de presentar el Informe y cuenta de El Administrador, es este ùltimo quien debe intervenir en la asamblea y no la junta de condominio por razones obvias, sin embargo hay propietarios que objetan la presencia del administrador en la asamblea, alli vale preguntar: quien levanta el acta de asamblea? quien le comunica posteriormente cualquier acuerdo a los propietarios que asistieron y los que no asistieron? si El Administrador es quien tiene la guarda y custodia del Libro de Actas de Copropietarios como una de las funciones que le confiere el articulo 19 de la LPHorizontal, no es el Administrador quien debe levantar el acta? en resumen podemos concluir que El Administrador asiste a la asamblea, interviene conjuntamente con la Junta de Condominio, actua como moderador de la asamblea y en muchas oportunidades es quien pone orden en la misma, de acuerdo a su experiencia en manejo de Asambleas

3. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos losinteresados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados ala reunión con tres (3) dias de anticipación por lo menos

4. La deliberacion de puntos en la asamblea debe limitarse a los PUNTOS CONVOCADOS

5. Los acuerdos de los propietarios  serán obligatorios para todos los propietarios.

EL DESCONOCIMIENTO DE ACUERDOS LOGRADOS POR LA MAYORIA

Fundamento Legal Art. 25 Ley de Propiedad Horizontal

Es comun escuchar en nuestra comunidad que algun propietario NO PAGA el recibo de condominio (planilla de gastos comunes) porque no esta de acuerdo con la aprobacion de un trabajo de impermeabilizacion de una azotea, o con la reparacion del area de estacionamiento, considerando que NO ASISTIO a dicha Asamblea o simplemente porque asistio y salvo su voto, considerando con esta actitud que esta liberado de la obligacion del pago de esos trabajos aprobados en Asamblea

En este caso, es importante señalar que la Ley dispone que LOS ACUERDOS DE LOS PROPIETARIOS logrados en Asamblea, son obligatorios para TODOS, de tal manera que el propietario que pretenda desconocerlos, debera impugnar ante el Juez, ese acuerdo logrado por los demas propietarios, pero no puede hacerlo de manera deliberada y sin fundamento alguno, para ello debera probar que:

1. Hay violacion de la Ley o del documento de condominio

2. Hubo abuso de derecho en la toma de tal decision 

CUANDO SE DEBE INTENTAR EL RECURSO DE NULIDAD DE ASAMBLEA

Resulta que un propietario que tiene 3 años sin pagar condominio, alega que no lo hace porque esta en desacuerdo con la Asamblea que aprobo los trabajos, cuyos gastos objeta. En este caso, el propietario perdio la oportunidad de hacerlo ya que tenemos un lapso preclusivo de 30 dias siguientes a la fecha de celebracion de la Asamblea, para impugnarla , es decir, para interponer el correspondiente Recurso de Nulidad ante los tribunales competentes, por ello no sera favorecido el propietario que alega simplemente no estar de acuerdo, para justificar su mora con el condominio, con el hecho que no esta de acuerdo con la asamblea, si no ejercio su derecho en la oportunidad debida

MIENTRAS EL PROPIETARIO INTERPONE SU RECURSO DE NULIDAD DE ASAMBLEA SE LIBERA DEL PAGO DE CONDOMINIO OBJETADO? 

NO, el recurso NO SUSPENDE la ejecución del acuerdo impugnado. En este caso, podra el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias,  decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

@allcondominium

Tips para obtener resultados favorables en gestiones  de cobranza

- Importante fijar un Trabajo conjunto (Administrador-Comunidad)
- Coordinar Jornadas de cobranza sabatinas sobre todo en fechas próximas a la quincena, es una estrategia que no debe ser desechada
- Proponer Convenimientos de pago ayuda a minimizar la mora en nuestro edificio

- Proponer Ajuste de intereses es una opción que no debe ser descartada. 

-Proponer convenimientos de pago ajustados a la capacidad de pago del deudor, visita a tu vecino y ofrece una alternativa para salir de la insolvencia










-Proponer Compensación de gastos contra servicios es perfectamente viable, el vecino que debe condominio puede compensar esa deuda con algún trabajo que sea requerido en nuestro edificio

BASICOS PARA RESOLVER CONFLICTOS

•Fomentar la participación

•Involucrar a la comunidad en los conflictos

•Abrir canales para aporte de ideas y soluciones

•Hacer seguimiento del conflicto planteado

•Notificar inconvenientes y logros

•Escuchar y dialogar

CONDUCTAS QUE FAVORECEN Y ENTORPECEN LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN NUESTRA COMUNIDAD

Existen conductas que favorecen la resolución de conflictos de forma pacífica: 

saber escuchar, saber defender la posición de cada uno respetando los sentimientos de la otra persona, saber pedir perdón cuando se comete una falta

Por otro lado, algunas conductas “entorpecen” la resolución de conflicto

          •Los Insultos

          •Las Amenazas

          •Las Generalizaciones

          •Agresiones verbales en todas sus formas

          •La indiferencia y falta de comunicación 

PREVENCIÓN, COMUNICACIÓN Y CONVIVENCIA 
Las 3 claves para tener éxito en nuestra comunidad 


PREVENCIÓN
Como base en toda gestión para minimizar riesgos

Evitemos caer en actuaciones que ameriten restricción excesiva de derechos, las propuestas extremistas traen como consecuencia, malestar entre vecinos y sanciones a la Junta de condominio

Suspender el agua al copropietario insolvente es una mala decisión ya que  es un servicio básico  vital, y se lesionan derechos constitucionales. El condicionar la entrega de controles de acceso al edificio, a la solvencia del propietario, es una mala decisión también;  evitemos tomar medidas como estas, ya que lejos de solventar un problema, traen consecuencias negativas y en muchas ocasiones sanciones a la junta de condominio 

COMUNICACIÓN
Establecer el Dialogo como primera via de atencion de requerimientos

Informar y Comunicar, hay una gran diferencia INFORMAR: es un proceso unidireccional, que consiste en dar a conocer algo a alguien 

COMUNICAR: Es un proceso que no sólo implica informar, sino también retroalimentar, es decir, que se da necesariamente en dos direcciones.

CONVIVENCIAFortalecer valores como respeto y tolerancia, pilares fundamentales en relaciones entre personas

Convivencia  (vivir en compañía de otro u otros). se trata de un concepto vinculado a la coexistencia pacífica y armónica de grupos humanos en un mismo espacio. Convivir es aceptar la diversidad

LA CONVIVENCIA según  el pensador Inglés LOCKE: "Dios ha creado al hombre como un animal sociable, con la inclinación y bajo la necesidad de convivir con los seres de su propia especie,  y le ha dotado, además, de lenguaje, para que sea el gran instrumento y lazo común de la sociedad." 

en pocas palabras... Hablando

 se entiende la gente

Fomentemos la Tolerancia Social en las comunidades, con el respeto de los derechos y los intereses de todas las personas con independencia de sus circunstancias individuales, para la coexistencia pacífica

 Responsabilidad Civil por daños ocasionados por cosas a terceros en nuestro condominio

Responsabilidad Civil, es la obligación que tiene una persona de reparar el daño causado a otra por su propio hecho, o por el hecho de las personas o cosas dependientes de ella, donde la obligación de reparar el daño compete no sólo a la propia persona que lo ha causado directamente, sino también cuando es ocasionado por personas o cosas dependientes de ella.

La Base Legal de la Responsabilidad Civil en nuestro ordenamiento jurídico, lo conseguimos en el Código Civil vigente y tenemos diversas  categorías. La responsabilidad civil objetiva, tiene su postulado en que todo daño debe ser reparado, independientemente de que el agente actúe o no con culpa en el momento de causarlo. Responsabilidad civil Objetiva en materia extracontractual por cosas, así se explica el régimen consagrado en nuestro Derecho en la responsabilidad especial de los dueños o principales por el hecho ilícito de sus dependientes  o cosas, en la cual se presume la culpa del propietario o guardián de una cosa. 

La acción civil debe interponerse a instancia de parte, es decir, el interesado debe acudir ante los órganos jurisdiccionales competentes, entiéndase tribunales civiles de la República, para intentar acción de daños y perjuicios ocasionados

Ante un reclamo efectuado por un propietario, por daños ocasionados a sus bienes o a su persona, por parte  a su vez de una cosa que forma parte de un área común, debe ser reconocido por cuanto la Junta de condominio, quien representa a la comunidad de propietarios, debe asumir la responsabilidad por los daños, a menos que haya culpa por parte de la victima, pero en general si en el condominio tenemos un área común o una cosa que cause daño a un tercero, la junta debe asumir esa responsabilidad en nombre de la comunidad